房企负债逾6万亿 地产大空头即将到来?

骥观天下孙骁骥2017-11-14 08:06

房企负债逾6万亿 地产大空头即将到来?

看懂房地产市场未来前景如何,除了看房价,更要看房企财务状况。最近媒体报道,2017年上市企业三季报披露已收官。据Wind资讯统计数据显示,中国A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元人民币,同比增加14038亿元人民币,增长幅度达23.21%。换言之,截至2017年9月底,A股平均每家上市房企负债达445亿元人民币。

据媒体报道,在A股136家房企中,有36家资产负债率超过80%红线,占比接近26.5%。此外,剔除预收账款后的资产负债率超过70%的有51家,占比超过37.5%。

而我们回顾两年前Wind资讯的数据会发现,在2015年,142家上市房企负债已经近3.4万亿。当时的评价普遍认为负债过高,但在仅仅两年之后,统计的房企样本略有减少,但上市的房企负债却几乎比之前增长了一倍。如今房企如此高的负债,是否意味着未来房地产业的大空头信号?

一,中国的房企为什么要欠这么多债?

债务问题一直是压在中国经济肩上的重担,这些年中国社会整体债务占GDP的比例也在逐年增高。根据墨卡托中国研究中心的报告,中国的非金融体系债务占GDP比例高达328%,远远超过一般认知的250%的警戒线。

这意味着经济的增长将被债务的利息抵消殆尽,而表面的经济繁荣则愈加成为一种仅仅具有“纸面财富”的庞氏骗局。

在中国经济的庞大债务当中,房企的债务无疑占据了很重要的位置,原因很显然,房地产行业是中国经济的支柱行业,这使得我们不得不强烈关注房企的债务问题。庞大的地产金融链条,已经将我们每个人都紧紧绑在了房地产的身上。这个房地产的利益体要想持续盈利,就必须依靠借债。

这些年来,我们看到房地产的真实状况是:小开发商融资困难,造成资金链断裂、老板跑路、工程烂尾。大开发商则是疯狂制造地王,表面上做大做强,风光无限,而背后却是拿地抵押贷款,套取银行资金,资产负债率急速上升。也就是说,地产通过金融系统与银行和地方政府融为利益共同体。

企业普遍缺钱,是今天的“新常态”。负债筹资可以帮助企业在短时间内筹集大量资金,不仅让企业在短期内变得“不差钱”,而且还能带来财务杠杆效应和保持股东对企业的控制权。“差钱”的现状导致中国的房企普遍采用负债方式筹措资金,且资产负债率普遍偏高,平均数值维持在60%以上,更有甚者达到90%。

从人们熟知的大型房地产企业到默默无闻的小型房地产企业,几乎都在疯狂举债圈钱买地,不限量甚至不计后果地扩大经营规模和业务范围。

据统计,近三年来,中国房地产企业的自筹资金维持在50000亿元左右,负债占总资金的比重逐年增加,分别为58.67%、60.83%、65.93%。在2017年第一季度,房地产企业到位资金35666亿元,同比增长11.5%。

其中,国内贷款6892亿元,增长10.7%;利用外资74亿元,增长308%;自筹资金10894亿元,下降7.2%;其他资金17806亿元,增长27%。在其他资金中,定金及预收款10007亿元,增长27%;个人按揭贷款5538亿元,增长18.6%。

由此可见,房地产企业的资产负债率近年来逐年升高,主要渠道是依靠银行借贷和自筹资金。“想尽各种方法借钱”仍是房地产企业维持经营的重要方式。

更重要的是,在这些债务中,长期债务只有约25.6%,这说明房企的大部分债务都是短期债,其目的是用来增加资金流动性,或者叫变现能力,属于挖东墙补西墙的债务。不要忘了,这些房企也是上市企业,资金的流动性对于上市企业来说十分重要。

据媒体披露的数据,截至2016年下半年,房地产行业资产负债率为79.7%。在房地产业上市公司中,负债率最高为93.5%;最低的是福星股份,但也有70.2%。其中华侨城、保利、招商地产等几家大型的房地产公司的负债指标均在75%以上。毫不夸张的说,中国的地产业就是一个建筑在债务泡沫上的行业,不靠欠债,根本无从发展。

二,房地产“击鼓传花”的债务游戏会继续玩下去

那么问题来了,欠的这些钱怎么还呢?我们要知道,过多的债务会将房企和银行更加紧密的结合在一起。收益的相关性增大了,但是风险的相关性也在增大。前些日子对于房企借贷比较慷慨的银行,实际上也把自身的金融风险与房地产捆绑在了一起。

对银行来说,房地产行业为商业银行提供了大量开发贷款、个人抵押贷款等优质资产,是商业银行非常稳定可靠的投资标的。因此,商业银行往往在房地产业有集中资产配置的激励,银行会为了“追逐优质资产”而选择放宽贷款条件,实际上,等于是国有银行在用借贷来激励房企的土地开发。

长此以往,便形成了一个恶性循环。越是欠债越多,就越需要拿更多的土地开发,这样才能借贷到新的一笔钱,以便用新借来的钱去还旧账。这个时候,地产经济已经变成了一个债务游戏,开发带来的巨大库存量能不能被市场短期消化,已经不那么重要了。拿地开发的资格,现在就等于在赌场拿到筹码的特权。

然而,自去年以来,房地产行业“去库存”成为宏观调控的目标。受此影响,房市目前的增长点在于企业让利给消费者,薄利多销。易居研究院在研究了多个城市样本以后发现,中国的三线城市,库存问题最为严重,新开发的楼盘销售非常滞缓。而目前房企们的主攻目标,恰恰就是三线城市,这不是直接往枪口上撞吗?

这一严峻的现实将在很大程度上影响企业的盈利能力,地产行业暴利时代随之结束。于是这就带来另一个问题:在地产业盈利能力越来越弱的今天,房企欠的债却越滚越大,显然会进一步加剧房地产行业债务风险,从而连带影响到银行和整个金融系统。这是否预示着,由房企债务而引起的“大空头”在不远的未来就会到来呢?

现在,银行系统自身也意识到了房企债务的系统性风险,纷纷采取收紧信贷的政策。融360监测数据显示,进入四季度以来,超90%以上的中国境内银行表示目前均面临额度不充裕问题,放款时间由以往的15天至60天延长到60天至180天不等,少数银行分支行暂停新增房贷业务受理。

除了实行以上的这些应急政策,银行还有许多别的方法用以消弭、转移其与房企共同的债务风险。

众所周知,房地产企业的开发周期为2至4年,由于周期的规律,这期间房企必然会遇到流动资金不足的问题,影响偿债能力。在过去,中国的银行业(尤其是中小型银行)解决这个问题的一贯做法是,透过表外融资,先向散户售出高风险的投资产品,然后将所得资金贷予外部的基金经理,这些基金经理再投资于不同的股、债及贷款产品。

银行等于是利用中国经济存量中最大的一环“居民储蓄”,来填窟窿,以便继续资助那些陷入困境的客户,主要就是库存过剩、资金不足的地产开发商。

而现在,备受打击和监管的银行表外融资之路显然没有以前好走。当这条偿债的路径不通时,通过股市收割就成为了转移债务风险最为可行的办法。

“中国地产第一股”中国恒大就是典型的例子。

恒大的负债率早在两年前就达到314%左右,属于典型的高负债企业。但是,后台很硬的恒大能够通过民生、平安等银行发行永续债的方法,将企业债务转化为权益项,从而在纸面做低了企业的债务,使很多债务变成“隐形”的。今年上半年恒大的负债率因此下降到了240%,为近四年来最低。这对于在港股上市的公司来说,显然有利。以恒大为代表的资本玩家,也将在股市继续掀起风浪。

综上所述,房地产是一个依靠高负债、高杠杆支撑起来的畸形行业。最后为高杠杆和高负债买单的人,必定是购房者、股民、银行储户,总之是普通百姓。

对于投资者而言,我们要认识到,由于某种力量的支撑,房地产的债务游戏还将持续玩下去。因此,对于A股的房地产股和H股的内房股,并不应该短期和中期看空,相反还应该看多。但是我们也别忘了,对于玩惯了“债务游戏”的地产业来说,“大空头”威胁将会长期高悬于头顶,它的降临只是时间问题。

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