房地产税能否终结“地产霸权”?

骥观天下孙骁骥2017-11-14 08:08

房地产税能否终结“地产霸权”?

中国财政部近日向外界公开了房地产税的征收方法,将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,逐步推进房地产税立法和实施。

征收房地产税的举措越来越近,这也引起了人们的高度关注。很多人对于征收房地产税之举措表示十分支持,原因是他们自己名下并无房产。与此同时,有一种主流的看法认为,征收房地产税将有效的遏制房价进一步上涨,打破多年来笼罩在人们头顶的“房地产霸权”。如此,征税的举措得到民众的支持和欢呼,也就一点也不奇怪了。

然而,人们的乐观有点过于简单。房地产税能否终结“地产霸权”,这个句子后面跟着的应该是一个问号而不是感叹号。

虽然高房价带来了极高的生活成本,造成了社会财富的巨大鸿沟,但是目前的中国经济在很大程度上还是靠房地产在支撑,如果房市彻底跨下来,中国经济也必将受到很大影响。因此,房地产税最后会怎么收,收了之后到底会有何影响,还需要具体分析。

一,推出房地产税,是“不愿”还是“不能”?

收房地产税这个事,与房地产市场化相距了快20年时间。在这期间,中国内地的房价出现了惊人的上涨。

根据国家统计局数据,2000年,全国城镇新建商品房成交均价为2112元每平米,其中商品住宅为1948元每平米。在这个时候,即使是北京上海等一线城市,与全国房价的平均水平也差距不大。而截止到去年,全国商品房成交均价7546元/平方米,上海和北京的房价分别达到48384元每平和67951元每平。

经过将近二十年时间,全国平均房价来到当初的接近四倍,京沪等一线城市更是上涨到十倍以上。这个房价暴涨的过程,并不是一朝一夕形成。在这么长的时间内,要想制定一个关于房地产的再分配方案,以中国的行政效率,其实并不难。但为何此事一直拖到今天呢?

人们都说房地产是“暴利行业”,那么关于商业当中的暴利,其实中国的司法早有解释,例如《价格法》中明确规定禁止散布虚假消息、哄抬价格、操纵价格等行为,并且对过高的利润也有具体的税务条例,即在50%到100%的盈利就成为暴利,必须缴付累进的税率。

这些现成的具体法规,完全可以用来遏制房地产十多年来出现的很多乱象。然而事实上任何法规面对地产业却是毫无效力。这又是什么原因?

旧法不用,新法不立,这才是十多年来地产行业暴利背后的真相。这些乱象背后到底是出于一种“不愿”还是“不能”,很值得我们思索。

事实上,尽管这些年来有关部门对于房地产进行了很多所谓的调控政策,但那本质上并不是在遏制房价上升,而是在利用行政手段改变房价增长的趋势和幅度。

从2000年至今,中国出台了不计其数的调控政策。例如在今年10月,不同地区就发布了多达34次房地产调控政策。结果我们也看到了,所有这些调控政策的效果仅仅是一些表面文章,房价依然走到了十年前的几倍乃至十几倍。于是,很多人寄希望于房地产税能真正降房价。但问题是,有关部门真的忍心降房价吗?

答案很可能是一个大大的“不”字。

因为人们在痛恨高房价的同时也非常明白一件事:如果中国的房地产业垮掉,中国经济也将一起垮掉。试问,令房价骤降的这个大胆实验,谁敢轻易尝试?这句话换个表达方式也就是说,中国经济不过是中国房地产的一个组成部分,房地产早已反噬、绑架了经济。

我们在阅读中国的经济数据的时候,需要注意到一个细节,我们对于官方频繁发表经济的各种数据可以嗤之以鼻,但房市的相关数据却是如此重要,以至于我们绝不应该错过房地产数据的任何细节,例如拿地面积和单价、开工面积以及各城市的均价、成交量等等……房产的各项数据往往比官方发布的经济数据更能反映出经济的真实状况。

说穿了,中国的经济数据不过是房地产的衍生数据。

二,房价过高,房租过低,恰恰是经济糟糕的表现

中国的房地产是一个非常奇葩的行业,它既是虚拟行业,也是实体行业。在实体经济层面,中国房地产产业链很长,房地产业与其上下游关联产业较多,行业带动效应明显。

房地产业与其上下游行业之间呈现出“一荣俱荣、一损俱损”的相依性特征。因此,房地产业在中国国民经济增长中一直扮演重要角色,曾被国务院视为“支柱行业”。

这个“支柱行业”一直以来都是整个产业链上各行业泡沫的唯一枢纽中心。根据一篇研究报告,房地产业与有色金属业、建筑装饰业、银行金融业和机械设备业这个几大板块之间存在显著的泡沫相依性,且各行业之间相依性很强,房地产业泡沫会明显影响到上下游行业泡沫的影响,从而起到中心蓄水池的作用。

当房地产繁荣的时候,中国经济就繁荣,反之亦然。也可以说,中国经济这些年的繁荣不过是房地产的繁荣带给我们的一种错觉。或者说,自2009年的经济刺激计划实行以来,受到刺激计划的影响,中国的大量投资涌入房地产,使得房地产加速升温,迅速成为一个巨大的投机市场。

显然,房价的上升会带动开发商进一步进行拿地开发的动力,从而带动上下游产业的繁荣。同时,由于80%以上的城市居民都有不止一套住房,因此房价上升会产生财富效应,促进消费。

房地产的产业链条之长,在中国找不到第二个行业可与之相比。正所谓一业兴而百业旺,中国经济的结构转型、去产能、供给侧等等的改革,其实都是建立在房地产业继续兴旺的前提下。

更要命的是,由于中国经济已沦为房市的附属品,这直接造成了中国人的资产结构严重扭曲。如今在一线城市财富状况较好的家庭,几乎都是依靠房价上涨致富的,他们本身并未创造任何价值和财富,即使有所创造,也远远达不到房价几倍、十几倍的增长比率。

这也就可以解释为什么中国一线城市的房屋租金回报率在全球主要城市中排名很低。香港、广州、上海、深圳、北京几大城市,租金回报率仅为1.4%(北京)到2.2%(香港),远远低于纽约、洛杉矶、东京、伦敦等国际都市至少4%到5%的租金回报率。

这个数据并不是说明中国的房地产泡沫巨大,而应该反过来理解,是经济状况非常糟糕的表现,人们的劳动收入根本支付不起能与高房价匹配的租金。所以,现在你知道地产商为啥从不主动持有物业,而只把土地和开发中的地产作为其资产了吧。作为局中人,他们其实一开始就清楚,自己做的是一锤子买卖。

毫不夸张的说,中国经济目前的发展水准根本撑不起这种“接轨国际”的房价,最后能买得起房的只有地产产业链上的相关人士。

至于一般老百姓,20年来工资和股票都没怎么涨,唯一涨了的就是房产,其资产结构已经被房地产严重扭曲并锁死(房产占总资产价值80%以上)。普通家庭的现金流只能靠房地产来换,并且这一扭曲的财务结构无法复原。如果对他们征收房产税,无异于直接要他们的命。

三,无论征不征房地产税,都无法抑制房产的全面泡沫

如上文所说,房地产牵扯广泛的上下游行业,直接决定着城市普通人的财富净值和消费水平,同时,房地产抬高的资产价格,反过来造成了市场整体的成本陡然增加,使得中国的人口红利过快耗尽,经济陷于困局。这种全方位绑架经济的状况,也可以被称为“地产霸权”。

“地产霸权”原为香港一位地产从业者多年前写的一本书名,内容是剖析香港地产业的运作与结构。其中,作者认为香港的地产业畸形繁荣形成了一个掌握地产的“上层阶层”,这个阶层控制了地产的政策乃至房价,不断从中攫取巨大的利益。更为关键的是,由于地产霸权已形成多年,利益巨大,因此它很难易手或者因为普通人的不满而做出任何实质改变。

如果认为内地的情况会好过香港,那根本就是不切实际的幻想。在某种程度上,内地的情况可能会比香港还要糟糕。面对业已形成的“地产霸权”,依靠房地产税的办法也是无法从根本解决问题。

依照财政部所对外透露的房地产税实行办法,其中的一个原则是各地根据当地情况具体制定。我们可以推想:房价过高的地方,例如一线城市,可以作为典型来给全国做榜样。但显然,对于那些房价还没有上涨起来的二三线以下城市,征收房产税显然不合时宜,并且很可能会造成当地经济的滑坡。

实际上,这个趋势从地产开发商在这一两年的“改旗易帜”当中就可看出端倪。根据仲量联行的报告,中国地产开发的主力军自2016年以来,已经彻底改变,私营资本全面的被国有资本取代。

国内投资经历了强劲扩张,过去八年的年复合增长率达15.4%,受益最大的就是国资。国资如今全面进入地产业,肯定也是看中房地产的长期增长率。当然,他们现在的着眼点,并非一线,而是不那么敏感但却市场更广阔的二三线及以下城市。

根据中原地产的数据,今年上半年,尽管经历各种调控,但全国土地出让金的总量并没有下降。在一线之外,武汉、南京、合肥、杭州、苏州、天津、郑州、重庆等地都超过300亿元。这些城市,都是二线及以下的城市。

此外,据统计在非一线城市当中,房地产投资占当地GDP比例明显要大大高于一线城市。如三亚、海口、郑州、西安、杭州等地,房地产投资占据GDP比例从23%到43%不等,最高的三亚高达86%,而北上深三个城市只有9%到16%。

可见,不同等级城市间的“地位差距”十分明显。这个趋势和二十年前完全反过来了,在过去,是一线城市和强二线城市的地产开发占据GDP比例的50%以上,小城市的房地产开发比重非常小。这个数据的扭转,才是最危险的趋势。

显然,最先开始征收房地产税的、征收幅度最大的地区,必然是一线城市,首先在于其在全国的示范作用,第二是由于地产业在当地经济中所占地位已经不那么重要。

十几年来,由于一线城市对高端人才的极强吸附力,它们已经依靠血淋淋的“地产变现”完成经济增长的转型。但是这个过程,在相对落后的二三线城市目前还没有完成,并且在某些人口净流出过快的城市,这个过程可能永远都不会完成。这些地方,地产泡沫是毫无实体的支撑的。

在不远的未来,房地产税大张旗鼓开征的时候,我们才更应该警惕现在过度开发留下的这颗定时炸弹:全国多达两百个以上的中小城市蕴含巨大的地产泡沫,它们是不是下一个次贷危机,泡沫会不会爆呢?房地产税什么的,搞不好只是这次危机来临前的一个转移视线的障眼法。

最后,房地产税会收到谁的身上来?显然不是房地产商、银行或企业,税收棒子还是会落到普通人头上,是那些市场消息不太灵通,前些年没能及早出手房产转移资本的人。这些持有地产的人虽然比城市的打工族有钱得多,但他们实际上并不属于掌握着地产命脉的“霸权阶层”,而无非是普通人当中财运稍好一点的人而已。

如今,有关地产税的话题非常火热,很多人热情支持,但仔细一思考,实际上也不过是在玩同一个套路:发动没钱的群众斗有点钱的群众,地产阶层惬意的作壁上观,渔翁得利。对升斗小民来说,还是那句话,认真你就输了。

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