土地市场热度不减 大房企低溢价成新趋势

楼盘网2017-11-14 08:12

在楼市整体逐渐趋向平稳的态势下,土地市场成交依然活跃,房企依然大手笔投入买地,并且呈现大房企低溢价成交的拿地新趋势。

土地市场交投活跃

11月8日,珠海。珠国土储2017-46、47两宗相邻地块出让,两地块均为二类居住,除最高限价外还要求配建相应数量的人才住房,最终两宗地均由碧桂园收入囊中,总成交价13.15亿元;

7日,珠海出让门区白蕉镇的4宗地块,经过多轮角逐,四地块相继被保利地产、时代地产拿下。其中,保利地产以总价11.51亿竞得两地,时代地产以总价7.08亿竞得两地;

而此前的11月3日,碧桂园更是分别以35.84亿元和34.08亿元取得珠海两住宅用地,楼面地价分别达到17000元/平方米和19000元/平方米。

珠海只是近期国内土地市场火热的一个缩影。虽然各地楼市交易量普遍下滑,但并未对土地市场产生影响。中国指数研究院公布的最新数据显示,2017年1月至9月,全国300个城市土地出让金总额为26384亿元,同比增加了35%。其中,住宅用地出让金总额为21665亿元,同比增加了42%。

在全国40个大中城市中,过半数1月至9月出让金同比增加。其中北京增加最为明显,卖地金额达到1847.4亿元;杭州、南京、重庆、上海也超过了千亿元;武汉、苏州、广州、合肥、天津、郑州、佛山、济南、嘉兴、成都等10个城市卖地则超过500亿元;全国累计有40个城市卖地金额超过200亿元。

土地市场热度不减 大房企低溢价成新趋势

  

新华社图

房企拿地呈现“集中化”

政府楼市调控不断加码,一线城市和重点二线城市的调控政策并没有放松的迹象,为何房企还愿意大手笔投入?有业内专家表示,一方面,经过持续两年的去库存,大部分城市的可售货量(特别是住宅项目)越来越少,但市场需求依然强烈,因此房企依然看好楼市前景。另一方面,楼市已不复多年前的黄金时代,房企之间的同行竞争也越来做大,保证相当数量的土地储备依然是企业持续发展最为重要的手段,房企土地储备规模与结构对业绩的影响也越来越大。

根据中国指数研究院的最新数据,今年前10个月,碧桂园、万科、保利继续稳居拿地金额的冠亚季位置。其中,碧桂园以1903亿元的拿地金额继续位居榜首,万科以1525亿元稳居第二位,保利以1222亿元稳居第三位,三家房企的拿地金额均超千亿。

特别值得注意的是,房企拿地呈现“集中化”的态势,TOP10企业1-10月拿地总金额高达9732亿元,占TOP50企业的50.7%,大型优秀房企的土地资源优势凸显。

事实上,从今年的土地成交情况可以看出,大型房企热衷于全国布局,如碧桂园、万科、保利、中海、恒大等在多个区域同时拿地,中小房企则较为集中于其深耕区域。

有业内专家表示,历史经验表明,每次房地产市场的调控都会促使部分中小房企退出市场或被大型房企并购。比如近期就有万科收购东莞联华集团、泰禾收购家景集团部分股权等并购案例,预计该类并购仍将不断出现。

拿地中心向三四线下沉

中国房地产TOP10研究组办公室主任黄瑜表示:“在此发展趋势下,房企分化加剧,强者恒强态势凸显,行业领先企业的垄断特征加剧。重点房企加大拿地投资,拿地金额迅速上升,拿地中心向三四线城市下沉。拿地方式呈多元化,并购成为拿地主力途径,旧改、小镇、产业新城等也成为房企拓储新途径。”

中国指数研究院分析,今年1-10月,房企积极拿地补仓,拿地城市主要集中在北京、福州、佛山、绍兴等重点一二线及其周边三四线城市。

比如碧桂园,从其10月份的拿地情况来看,主要集中在热点二线城市和重点的三四线城市,如福州、济南、合肥等热点二线城市和东莞、滁州等核心城市周边三四线城市的土地储备。

溢价水平呈下行走势

有观点认为,在严厉的调控下,土地市场热度有所降低,也为拿地带来窗口期。

中国指数研究院数据显示,去年“930”调控之后,一二线城市土地市场趋稳,平均溢价水平呈下行走势,以10月为例,全国300个城市土地平均溢价率为24%,较去年同期下降18%;其中住宅类用地平均溢价率为26%,较去年同期下降30%。武汉、北京、南京、合肥、天津、重庆、上海、苏州等一二线城市在2017年的土地溢价率相比2016年同期有明显降低,但三线城市的溢价率则有明显上升。如扬州、金华、漳州、常州、嘉兴、盐城等地的溢价率在热点城市中排名前十。

事实上,今年上半年出现高价地的已不再是深圳、上海。业内专家认为,由于热点一二线城市全面进入调控周期,土地出让价格和溢价率也被严格监控,所以这些城市的房价涨幅都受到抵制,土地价格也逐渐失去了上涨动力。此前统计局公布的房价上涨城市除广州上涨了1.4%外,其它的基本为三线城市,都是之前涨幅较低的城市。

对于后市,政府的调控目标仍是约束房价上涨过快区域,稳定市场预期,因此一线及热点二线城市应还是呈现平稳状态,而三四线城市随着更多的房企进入,土地市场将持续保持活跃。

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