2017厦门楼市年终盘点之数据篇:一、二手房成交量均减半收场

腾讯房产·厦门站2018-01-23 10:24

2017年政府出台的一系列政策对楼市作用明显,由年初的火爆进入平稳,最后一、二手住宅成交量均减半收场,这是厦门楼市有效抑制投机客的成效,也是楼市逐步回归理性的表现。此外,本地客群成交占比达到7成,刚需购房群体得到有效释放。

2017年一手房量跌价涨

据中原研究中心数据显示,2017年厦门一手住宅成交11740套,同跌56%,成交面积140万㎡,同比下跌52%;成交均价35301元/㎡,同比上涨32%,就是说比去年又双叒叕涨了8582元/平!

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(2017年厦门全年成交面积各区占比)

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(2017年厦门房价地图)

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(2017年厦门1-12月成交量走势图)

岛外成主力,集美成交量最高

从每月成交数据来看,全年成交量最高值是在3月份,之后调控加码升级,成交量开始下跌,而后市场开始慢慢稳定下来,成交量基本也是持续在低位徘徊。从六大区的成交来看,集美区的成交量占据榜首,成交3625套,其次是同安区卖出了3411套;海沧区排名第三,卖出了2572套。

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(2017年厦门六区成交量对比图)

集美区供销主力均在集美新城,后者拥有优质景观资源、产业园区带动及日趋完善的配套,受到开发房企和消费者的追捧,2018年随着灌口片区多个项目的入市,供应量得以保证。海沧区以去化马銮湾新城的项目为主,供需基本平衡。同安区因环东海域新城的跨越式发展,带动成交量大幅提高,未来同安老城区及环东海域新城均有多个新项目待推,同安购房环境再次受到关注。翔安区新增供应量集中在新店片区,去化速度较慢,南部新城多宗土地也有望在来年推全区高供应量。

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(2016-2017厦门各区成交均价对比)

从厦门6大区的成交均价来看,房价全线飘红上涨;岛内思明区均价最高58889元/㎡;岛外海沧区占榜首39402元/㎡。从同比涨幅上来看,思明区、湖里区、海沧区、翔安区四个区域涨幅均超1万元/㎡。其中,岛外四区海沧区涨幅最高,均价直逼4万元/㎡大关,同比涨了11317元/㎡;其次是翔安区涨了10003元/㎡;第三名是同安区涨了9939元/㎡,均价已经突破3万元/㎡;最后是集美区涨幅7605元/㎡。

90㎡以下占比最高,紧凑户型热销

对比2016年,今年小于90㎡和100-120㎡的成交套数占比出现明显上涨,新增购房需求以小户型为主,一方面是现在各楼盘主推紧凑型户型,多个项目出现产权面积小于90㎡的复式产品,另一方面是消费者对于可承受价格范围出现波动,而大户型受到政策因素及楼盘供应影响,成交占比出现下滑。未来,随着今年土地市场上提出的“9070”政策,未来楼市将出现更多的紧凑型房源,得以保障刚需客群需求。

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(2016-2017年厦门商品房住宅面积段成交套数占比)

本地客群成购房主力,占比74%

2017年厦门商品住宅购房客群中,本地客户占比74%,外地客户占比26%,2017年在“调控”主基调下,外地客购房资格受到明显控制,释放了本地购房人群,本地与外地客购房人群占比分化逐步拉大,除1月份外,本地购房客群占比均超70%。

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(2017年厦门市新建商品住宅购房面积客群比例)

与去年相比,本地客群占比出现较大幅度提高,主要还是受限购政策影响,外地购房人群购房渠道受阻,本地刚需客得到释放。

二手住宅交易量超过一手住宅近135万㎡

从2015年厦门二手住宅成交量首超一手后,近两年厦门二手住宅交易量均超过一手住宅交易量。2017年,厦门二手住宅成交量以2.8万套、287万㎡收官,超一手住宅近135万㎡。尽管在成交量上减少近一半,但是二手市场仍然是我市今年房地产市场成交的主力军。其中,岛内占比56%,岛外集美区占比15%,购房者首选配套建设趋于完善的区域。

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(2013-2017年厦门市新建商品住宅与二手住宅成交面积对比图)

从各月成交数据看,二手住宅成交量受政策影响大。3-4月是全市成交最高峰,之后市场陷入低潮,成交量最低不及最高峰的六分之一。12月,因我市将在2018年起调整更新二手房交易计税评估价,二手市场出现集中交易情况。

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(2017年厦门市二手住宅交易情况)

90㎡以下占比五成,刚需户型置换率高

从成交户型上看,同一手住宅成交情况类似,刚需户型市场接受度高,90㎡以下成交套数占比为50%,100-144㎡占比为27%,说明小户型、刚需户型受市场青睐度最高;以小换大、旧房换新房是消费者购房的主要需求。

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(2017年二手住宅分面积段交易情况)

总结

2017年初在全国房地产市场环境带动下,厦门楼市3月份异常火爆,投资客大量进入市场;随着3月底调控全面升级,限购、限贷、限售、限价等“限令”接连出台,严厉打击投机投资行为,效果立竿见影。进入4月后,厦门市场趋于稳定,购房逐步回归理性。

总体来看,全市一二手商品住宅成交量表现趋势相似。一是总量上降幅均过半,二是成交户型以90㎡以上的刚需户型和100-120㎡的改善户型为主;三是购房客群中本地客群占比超7成。不同的是,一手住宅成交以岛外为主,二手则集中在岛内。二手房市场变化已成为判断楼市发展的风向标,在建立楼市长效机制的总基调下,厦门房地产市场仍将以稳为前提,满足首套刚需,支持改善需求。

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