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多地甩卖土地可能推高房价 调控成果或遭蚕食

2012年09月21日01:45经济参考报[微博]我要评论(0)
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  近期,杭州、南京、武汉、温州等多个城市纷纷大规模推出土地,一些城市土地市场出现升温迹象。土地市场升温将强化公众房价上涨预期,弱化楼市调控成果,加剧楼市反弹压力。专家表示,当前需要加大土地供应,但应控制推地节点、单次规模,同时尽快启动相关改革让地方政府摆脱土地财政依赖,抑制土地市场升温推高房价。

  土地市场现升温迹象

  近段时间以来,杭州、南京、温州等十多个城市大幅增加土地供应,有的甚至一次性推地上千亩,开发商拿地意愿和能力同步提高,土地市场出现“量升价动”的升温局面。

  9月4日,杭州市国土资源局发布国有建设用地使用权出让信息预告称,杭州主城区近期将推出26宗土地,出让面积总计为85 .8万平方米,合1287亩。其中,住宅用地14宗,面积约832亩。与此同时,江苏宿迁、湖北襄阳等地的土地推介会近期也频频在杭州举行。

  而就在此前一周,杭州主城区一次性挂牌7宗土地,其中有4宗为住宅用地,出让总面积达30万平方米,为杭州近年来推地量最多的单次拍卖,最终成交总价为54亿元。

  与杭州一样,早在7月中旬,南京市国土局连续预公告了41幅即将推出的地块,总面积达230万平方米,两项数据均创下了南京土地市场新的纪录。其中,住宅用地19幅,总出让面积135万平方米。据了解,以往南京国土部门一次预公告地块的数量多在10幅左右,此次一天之内连续预告了41幅地块,业界哗然。

  机构数据显示,8月份,万科、龙湖、中海、金地四家大型房企拿地金额合计为120多亿元,环比上涨4.85%。国家统计局最新发布的数据显示,1-8月,全国房地产开发企业土地购置面积为23624万平方米,同比下降16.2%,降幅比1月至7月缩小8 .1个百分点;土地成交价款4800亿元 ,下降7.6%,降幅缩小9.3个百分点。

  地方政府大规模推地引发了各大房企的新一轮抢地朝 。9月5日,万科以13 .65亿元成功竞得广州开发区开源大道以南某地块;绿地以底价4 .39亿元将佛山禅城区出让的一商住地块收入囊中 。6日,万科击败中海和保利,以总价为33 .06亿元摘得合肥庐阳区总面积 达到775 .34亩的超大连体地块……

  近期地方政府加大土地供应与土地供地计划指标和地方财政压力不无关系。据国土资源部日前公布的数据,今年上半年全国住房用地供应计划落实4 .72万公顷,仅为年度计划的29.6%。财政部公布的数据显示,上半年,全国国有土地使用权出让收入11430亿元,同比减少4342亿元,下降27 .5%。“这两方面的压力不会马上消除,所以地方政府推地还将持续。”中国指数研究院研究员曹旭东表示。

  巩固楼市调控成果压力增大

  值得注意的是,随着地方政府大规模推地,以及多个一二线城市前期楼市成交量回升等因素叠加影响,购房者房价上涨预期增强,巩固楼市调控成果压力增大。

  “快房网”首席评论员程伟明表示,一年多的楼市调控使得土地市场几乎“冰冻”,近期土地市场成交量增大对加大楼市供给有积极 意义。“长远来看,加大土地供应为楼市提供了更多的‘面粉’,为房价合理回归预留了空间,利好楼市调控。”程伟明说。

  但是,从杭州、南京、武汉等地土地拍卖情况看,尽管开发商拿地整体更加理性审慎,但多家争抢、较高溢价率地块已经出现。在8月27日杭州土地拍卖中,有两块宅地经过18轮和21轮竞价成交,溢价率都超过了10%;在8月24日武汉举行的土地拍卖会上,其中两宗地经过60轮和40轮竞价才最终成交。万科于9月6日击败中海和保利摘得合肥的超大连体地块,平均溢价率超过37%。

  土地市场成交量上升,很可能带动地价升温。曹旭东表示,由于土地出让金收入大幅降低,地方政府推地意愿强烈。同时,一些一、二线城市楼市成交连续数月稳步回升,部分开发商回笼了一定资金,重新拿地“补仓”愿望较强。“供需两方都有意愿,土地市场升温趋势正在形成。”曹旭东说。

  土地市场的变化正在影响购房者心态。一些购房者认为,随着土地市场升温,房价很可能“ 回暖”。“刚看上一个楼盘,本来还想再等一等。”杭州一家家电卖场的工作人员胡笼说,但现在杭州土地市场开始活跃,很可能带动房价上涨,准备马上出手。“‘面粉’热销,‘面包’就很可能涨价。”

  值得注意的是,楼市成交回升正在强化购房者的“看涨”预期。国家统计局数据显示,1-8月,全国商品房销售面积57415万平方米,同比下降4 .1%,降幅比1-7月份缩小2 .5个百分点;商品房销售 额3 4 0 1 1亿 元 , 同 比 增 长2.2%,1-7月份为下降0.5%。

  专家表示,楼市走势一般首先反应在土地市场上,近期土地市场出现的回暖信号很可能影响楼市。“土地市场升温向楼市传达了积极回升的信号,购房者在这一信号的作用下会强化楼市上涨预期,并真实反映在市场行为上。”曹旭东说。

  此次土地市场升温与楼市成交连月回升、经济下行压力加大等多方因素叠加,将增大房价反弹压力。程伟明表示,楼市调控刚刚取得一定成果,房价回调企稳基础仍十分脆弱,土地市场的异动很可能“蚕食”楼市调控成果,需格外警惕。

  尽快摆脱土地财政依赖

  接受采访的专家表示,当前土地市场升温苗头已经出现,急需采取措施遏制土地市场“走热”。短期来看,应在加大土地供应的过程中注意推地节奏,防止土地市场“量价齐升”;长期来看,应尽快启动楼市深层次改革,让地方政府摆脱土地财政依赖,巩固楼市调控成果,促进房地产业稳健发展。

  多位业内人士认为,抑制土地市场升温、稳定公众预期要从四个方面着力:

  一是在加大土地供应的同时,注意推地时间节点、单次推地规模,防止出现“量价齐升”影响市场预期。一方面,要加大土地供应规模,保障楼市供应稳步提升,为房价回归预留空间;另一方面,要避免一次性大规模集中推地给社会传递土地市场升温信号。应分散推地、避免炒作,在稳步提升土地市场供应量的同时,维持地价在合理的低位运行。

  二是要注重盘活存量房源,多方着手加大楼市供应,避免一味加大土地供应“跑偏”增供给本意。南京一家房地产中介市场部负责人表示,目前,很多一、二线城市都存在大量的空置房,政府可以适当减 免 流 转 税 , 鼓 励 二 手 房 市 场 交易,分流部分刚性需求,降低开发商拿地开发新盘的热情,间接降低政府推地积极性。

  三是引导开发商更加理性,谨慎拿地,防止出现“地王”、高溢价地块形成负面示范效应。中央应强化对地方土地市场督查,严防地方政府和开发商“合力”推高地价、制造“地王”。经济学者郑荣华提醒开发商应十分慎重,“在楼市调控的关键期,推高地价对开发商没有半点好处”。

  四是尽快启动与房地产相关的财税、土地等方面改革,通过制度化的方式解决地方政府财权事权不匹配、收入支出不对等问题,逐步使地方政府摆脱土地财政依赖。曹旭东表示,地方政府靠“卖地”维持财政收入不是长久之计,长期来看,要避免“土地盛宴”、巩固楼市调控已经取得的成果,需要土地、财税等方面的实质性改革尽快破题。

(经济参考报)

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