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楼市成交量不足“金九”在纠结中前行

2012年09月24日07:41新金融观察报[微博]我要评论(0)
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  [提要] 对房地产企业来说,虽然二三季度以来的成交回升有效缓解了房企的各项压力,但库存压力、资金压力依然是悬在房企头上的一把‘达摩克利斯之剑’,保证‘金九银十’的成绩,也成为房企们的首要大事。要成交量还是利润率,开发商正在做着艰难的抉择,再加上买房人的观望情绪,共同造成了在纠结中前行的‘金九’

  ‘金九’已过去大半,却未如房企期望般‘金光四射’,取而代之的则是稍显‘成色不足’的成交量。对房地产企业来说,虽然二三季度以来的成交回升有效缓解了房企的各项压力,但库存压力、资金压力依然是悬在房企头上的一把‘达摩克利斯之剑’,保证‘金九银十’的成绩,也成为房企们的首要大事。要成交量还是利润率,开发商正在做着艰难的抉择,再加上买房人的观望情绪,共同造成了在纠结中前行的‘金九’。

  开盘还是不开

  “开盘的节点如何选择至关重要,我们最近开会一直研究的就是‘金九银十’的推房日期,也设计了很多开盘方案。”一楼盘营销负责人对新金融记者表示。既想开盘热卖,又想尽可能多地提升销售房源的利润率,使得大多数楼盘在选择开盘节点上颇为纠结。

  据不完全统计,9月份天津预计共有37个项目开盘,从分布区域看,9月份计划入市项目大多数集中在市内六区和环城四区,分别有8个和15个项目入市。“与8月份主要以老盘加推不同,9月份即将入市的项目以纯新盘为主,共计有24个项目计划入市,占上市总量的64.8%。而老推新有13个项目入市,占比为35.2%。入市户型丰富多样,包括高层、洋房、别墅等,满足不同层次人群需求。”业内表示。值得一提的是,此前的8月份天津原计划有36个楼盘开盘,但最终实际开盘项目只有24个,且推盘高峰集中于8月中下旬。12个楼盘推迟开盘,推迟开盘项目大部分将其开盘时间推迟至9月份。

  “这些8月份推迟到9月份开盘的楼盘,就是看好‘金九银十’,且在观望楼市走向。”业内人士表示。而这种开盘时间上观望的情况,延续到了9月份的中上旬。据不完全统计,9月上半月天津楼盘开盘量不足预计开盘量的一半。在业内人士看来,一是由于不少楼盘依然在观望“金九银十”的楼市走向和买房人心态,二是在看重利润率,优惠有所减少的情况下,对能否实现开盘热卖尚无充分信心。

  而这种推房的谨慎态度也直接影响了9月中上旬的楼市成交。链家地产市场部根据天津市国土资源和房屋管理局显示信息统计,截止到9月17日,9月前两周天津市新建商品住房共成交3571套,环比下降7.1%,同比下降14.1%;成交面积共37.6万平方米,环比下降7.8%,同比下降15.3%。不只天津,全国许多城市都出现了9月中上旬“成色不足”的问题。中原市场研究部统计数据显示,9月中上旬,全国主要的54个城市楼市住宅总签约为159897套,同比8月同期的167375套下调幅度达到了4.5%,这也是最近3个月同期的最低点,低于7月同期的182096套。

  不过随着“金九”即将过去,近期有所动作的楼盘开始多了起来。单单9月22日就有莱茵栎墅、花样年花郡、红星国际广场、星河荣御等多个楼盘推出新房源。而这些楼盘此前大多进行了开盘预热,如莱茵栎墅开盘前邀请300位VIP客户观看由天津美域话剧团表演的话剧专场、星河荣御举办了中秋民俗体验活动等。“不少楼盘正从观望转入积极入市,毕竟谁也不想错过‘金九’。”业内人士表示。

  促销还是不促

  当楼盘推房意愿开始加强的时候,给出怎样的开盘价成为各方关注的焦点。据统计,9月天津打折优惠楼盘总数312个,环比下降6.87%,是今年3月以来优惠楼盘占比首次低于六成。9月前两周,天津新建商品房市场的成交均价为10466元/平方米,环比上涨4.8%,同比上涨10.1%。

  没有价格优惠和促销支撑,成交量很难有大的起色。中国房地产信息集团评论员黄健华表示,随着3月以来市场回暖氛围的持续,房企业绩压力有所缓解,资金压力得以逐步改善,企业目前的降价动力明显削弱。自7月以来,房企降价优惠的措施逐渐减少,优惠幅度开始收窄,而房价止跌回涨也开始成为主要趋势。“但根据我们的监测,价格回调的项目多数还是得不到市场的认可,滞销也不是没有可能。”黄健华表示。

  天津财经大学经济学院副院长丛屹表示,部分城市主城区楼盘减少优惠提价的做法,万科等大房企入市抢地等,并未改变房地产开发商的预期。“目前业内并未形成一致的共识,甚至还有‘赌一把解套走人’的心态。”丛屹表示,当前消费者的信心已经显现出不足,5、6、7三个月的刚需释放不具备持续能力,开发商此时减少优惠,并不是明智之举,反倒可能让消费者观望情绪加重。

  有开发商已经为打破“金九银十”的平淡在做准备。据了解,上半年曾率先在全国启动降价促销,占据市场先机的招商地产,近期将在天津启动“五盘联动”活动,加大品牌推广力度,并给出一定程度的优惠。“当然当前市场情况下,优惠力度不会像上半年时那么大。”招商地产内部人士对新金融记者表示。业内人士表示,其他大型房企在年底业绩压力下,接下来推出促销计划的可能性正在加大。

  目前的市场依旧处于从严的调控环境中,房价依旧是调控的重点,开发商盲目地提价或许会再次将自己带入危机之中。“我们还是建议企业在‘金九银十’这样一个今年最后的销售旺季,采取适当的降价策略,为企业全年的业绩奠定扎实的基础。”黄健华表示。

  丛屹则认为,“资金为王”的时代没有过去,调控之下,“加快资金周转加上精细化管理和品质化运作”的思路不能丢。“经验上,降价10%左右,启动销售的效果仍然是明显的。”丛屹对新金融记者表示。

(天津网-新金融观察报)

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