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以价换量遭弃?楼市“金九银十”褪色成定局

2012年10月29日08:39中国证券报[微博]我要评论(0)
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从销售来看,2012年楼市“金九银十”褪色已成定局。根据中原地产的统计,9月全国54个重点城市成交量环比下滑,10月上半月成交量继续下挫,几成全年最低点。相比之下,9月、10月房企融资规模明显扩大。仅10月以来,大型房企公开融资额就已接近200亿美元。

“金九银十”出现成交冷、融资热的局面折射出房企经营策略的变化。业内人士指出,房地产市场正从底部逐渐升温的判断已成共识。在前一段时间密集拿地之后,房企存在补充现金流的内在需求,新一轮融资潮的到来预示着未来大型房企的竞争态势或发生改变。

■销售萎缩“金九银十”将成泡影

尽管政策环境并无较大变化,但9月、10月的房地产市场远远称不上是“金九银十”。根据中原地产的统计,今年9月,全国54个重点城市成交量环比下滑5.4%,其中热点城市的滑坡尤为明显。10月上半月,尽管上述指标同比2011年有所上升,但仍处于今年以来的低点。

有效需求的减少被认为是影响成交的主要因素。伟业我爱我家副总裁胡景晖向记者表示,经过前几个月的热销,刚性需求几乎释放殆尽,而由于限购政策的存在,合理的改善型需求和部分投资需求难以进入市场,导致楼市成交量出现下滑。

从市场销售的层面而言,今年的“金九银十”已不复存在。由于近几年来楼市调控频繁,房地产开发周期被打乱,季节因素对市场销售的影响明显减弱。数据显示,近年来,9月、10月的销售量均不是全年的高点,而其他传统销售淡季往往出人意料地成交火爆。

但“金九银十”褪色,仍有可能影响到今年全年市场销售情况。多数业内人士分析认为,在热点城市,全年的房地产销售量很可能明显下滑。

这无疑影响到房企通过销售来回笼资金。“销售下滑是全面性的,即使对那些布局全国市场的企业来说,销售萎缩也不可避免。”北京某上市房企相关负责人向记者表示,对于项目集中在热点城市的企业,这种影响会更大。

事实上,“金九银十”市场销售萎缩,某种程度上也是房企主动调整的结果。从8月下旬以来,一些房地产项目由于较好地完成了销售计划,便开始逐步取消价格优惠政策,甚至是上调价格,造成了此后销售量下滑。

业内人士认为,经过此前的热销,不少房地产企业的资金状况有所改善,开始倾向于追求利润率,并放弃了“以价换量”的策略。这也说明房地产行业整体的资金状况正在好转。国家统计局的数据显示,今年1-9月,全国房地产开发企业本年到位资金68232亿元,同比增长10.1%,自今年3月以来,增速首次上升到10%以上。

■业绩分化融资动机不尽相同

与销售低迷相比,房企融资举动却异常活跃。10月19日,方兴地产发行总额为5亿美元的5年期担保票据,年息为4.70%。这笔担保票据获得77亿美元的认购,超购14.4倍。

10月以来,上市房企华南城、融创、龙湖先后通过发行票据的方式进行融资。另一家上市房企越秀地产则通过信托配售的方式融资29.8亿港元,世茂地产则传出正在洽谈银团贷款的消息。据中原地产不完全统计,10月以来,大型房企(包括部分非上市公司)意向融资额接近200亿美元。

此外,一些房企准备通过港股市场融资。9月,除龙湖地产通过配股的方式募得30.89亿港元外,金地收购港股公司星狮地产38.48亿股,试图在香港融资打开局面。旭辉集团的IPO计划则在今年7月获得香港监管机构的批准。

然而,这些有融资举动的大型房企并不一定缺钱。以龙湖地产为例,根据中报和三季度的市场交易简报,龙湖地产的现金流维持在170亿元人民币以上,是现金颇为充裕的上市房企。而近两个月来,龙湖仍然通过配股和发行票据的方式募得超过数十亿元的资金。

兰德咨询机构总裁宋延庆向记者表示,房企融资步伐的加快,主要是由于二三季度花了不少资金用于拿地,需要补充现金流。据不完全统计,今年二季度以来,多数上市房企频繁拿地,耗资甚巨,其中,龙湖在土地市场的花费就超过百亿。

业内人士分析认为,尽管资金面有所好转,但由于拿地后的开发运营同样需要大量投入,因此融资需求仍然较大。同时,在银行贷款以外,大部分企业寻求海外融资是出于降低成本和分散资金风险的考虑。截至目前,一些大型房企的银行授信额度尚未用完。

并不是所有房企都想通过融资来寻求扩张。除绿城先后出售其青岛、唐山项目公司的60%的股权以外,今年9月以来,盛高置地、沿海家园、荣安地产和中华企业也分别出售旗下的土地和其他物业。与上述企业不同,这种“融资”方式更多用于救急。

中原地产分析认为,临近年末通常是开发商偿债的高峰期,目前开发商业绩分化明显,标杆房企销售计划完成情况普遍良好,短期资金链缓和,库存水平不高;但部分中小开发商销售额出现较大幅度下降,资金链明显出现紧张,因此部分中小开发商卖地求生的案例增加。

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