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土地市场升温 房价影响几何

2012年11月01日09:08新华网徐岳、翟永冠我要评论(0)
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今年初受调控政策影响,土地市场略显低迷。但进入三季度以来,地方政府加大了推地力度,房企拿地热情明显高涨。专家分析,土地市场由低迷转向复苏,但成交总量和成交价格仍处于合理水平,短期内不具备推高房价的市场基础。

土地市场缓慢升温

据天津土地交易中心信息显示,进入10月份以来,天津曾在两天内先后推出20宗经营性地块,均位于滨海新区中心商务区核心地带或开发区、旅游区等位置。记者粗略统计,这20宗经营性地块合计出让面积超过60万平方米,起始出让价60多亿元。

中国指数研究院日前发布的数据显示,9月份,全国300个城市共推出土地3123宗,推出面积12974万平方米,环比增加7%;其中住宅类用地1054宗,推出面积4736万平方米,环比增加12%。

此外,知名房企的拿地热情也明显抬头。据万科发布的三季报显示,公司拿地速度明显加快,新增项目23个,对应权益规划建筑面积约376万平方米。

中国指数研究院的数据显示,在经过8月住宅用地零成交后,9月北京有多宗优质地块入市,万科、保利、龙湖等知名房企均参与竞买。其中,备受关注的朝阳区某居住用地,成交楼面价为20158元/平方米。而在9月北京出让的13宗住宅用地中,12宗溢价成交,平均溢价率为34%。

“与楼市成交量稳定相比,土地市场正在缓慢升温。”资深楼市评论人、购房顾问网主编苏步超说。

成交价格基本合理

中国指数研究院天津分院研究总监钟文辉表示,虽然9月土地市场有所升温,但从今年前三季度的整体情况来看,住宅用地成交量与去年同期相比,出现了明显下滑,当前的成交价格也处于合理水平。

今年1-9月,上海共成交住宅用地48宗,合计293万平方米,同比减少64%;天津共成交住宅用地51宗,合计282万平方米,同比减少67%。而广州、深圳等地也都出现了类似的情况。

此外,各地土地成交价格也基本稳定。在北京,前三季度成交的27宗住宅用地中,仅6宗为底价出让,平均溢价率为27%。但业内表示,尽管优质地块接连出让,平均溢价率仍在合理范围内。

“近期政府推地力度加大,开发商拿地热情高涨,是土地市场周期的正常状态。”苏步超告诉记者,每年的第三、四季度都是政府推地的高峰,土地市场的成交地块也会较前两个季度大幅上涨。

国土资源部有关负责人也曾表示,虽然近段时间,一些城市开始相对集中推出土地,部分房企加大了拿地力度,但与往年供地节奏变化基本一致,地价变化不大,土地市场总体平稳,尚未出现过热。

短期内难以推高房价

记者采访中发现,不少购房者担心,土地市场升温可能会推高房价。专家表示,土地市场对房价的影响有一定的间接性和滞后性,短期内难以影响房价。但须关注土地成交价格的变化走势,防止“地王”频现,助涨楼市预期。

近段时间以来,各地房地产市场基本处于稳定状态,房价未见大幅上涨的趋势。中国指数研究院发布的数据显示,2012年9月,全国100个城市的新建住宅平均价格为8753元/平方米,环比8月上涨0.17%。

苏步超说,购房者对土地市场的成交量不必过度关注。当前,各地楼市的去库存压力依然很大,销量在短期内也难有大的起色。如果大量投放的土地以正常价格成交,不仅可以缓解市场需求压力,对于降低房价也是有益的。

中国地产信息集团天津机构总经理张勇也表示,土地市场和商品房售价之间呈现一定的正相关,但关键因素不是土地成交数量,而是通过土地价格计算出的楼面价格。“如果楼面价格上涨,开发商成本上升,可能导致房价上涨。但如果楼面价格持平甚至是下跌,房价就可能有所下降。”

也有专家提醒,谨防土地市场过度升温,保证调控政策的实施效果。南开大学房地产金融与法律研究中心主任徐保满说,房价构成因素主要由土地购置费、建造工程费和计划利润等组成。在土地交易、房屋建造和市场销售的每一个环节,都应完善监督机制,防止房价形成过程中的不合理因素。

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