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第一批炒房客带动中介发家

2012年11月26日09:33新闻晨报[微博]徐运我要评论(0)
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  房奴对于现在的年轻人来说往往是痛苦的选择。而对于1998-2000年第一批投资房产的人来说,成为房奴是需要成为第一个吃螃蟹人的勇气。由于当年贷款多选择10-15年,第一批房奴如果正常还款的话,今年或已经面临“清场”。在第一次投资房产后,这些人多数情况下会在之后的日子选择转手抛掉房产或踏入房产投资门槛,由于他们入市时房价低,政策好,走势佳,也使得他们成为了最不像房奴的一批房奴。

  以当下的眼光来看,十多年前第一代房奴每月的还贷额根本算不上压力。当然,这还不是最令现在的年轻人羡慕的。考虑到第一代房奴买的房产,现在大多已增值5-6倍、甚至是10倍以上,当他们还清本就并不沉重的贷款后,已悄然拥有数百万的身家。如此幸福的事情,现在没有了,今后恐怕也很难再有。不过对大多数买房只为自住的第一代房奴来说,他们现在可能已没有了还贷负担,资产也升值了,只是这些资产只能停留在数字意义层面。

第一批炒房客带动中介发家

“自住房全款,投资房一律贷款买”

  正方:1998年买房现在仍在还款

  王博(化名)投资房产的生涯起步于1998年,当时不要说按揭贷款了,能想到买房的人都是为数不多的。“我身边的朋友当时都在做股票。”对做生意的王博来说,也许是处于分散资金风险的考虑,也许是确实想改善居住条件,王博当年在市区买了两套房,单价都只有3000多元/平方米,现在单价少说都有三四万元/平方米了。其中一套总价57万元,贷款期限15年,到现在都还在还款,每月大约2000元。“那时整个社会都不流行借钱。”王博说,当时买房的人基本都是四五十岁的中年人,大多都是全款付清,肯贷款的人凤毛麟角。“那时办贷款也没碰到什么问题,很顺利。”

  大家都不借钱,为何他敢于借钱?王博说,一方面,他当年并非纯粹炒房,是有自己的实业支撑的。“以当时的收入来说,我不会还不出贷款,而且我同时买了两套房,就算其中一套因为还不出被强制拍卖掉,也不至于连住的地方都没有。”另一方面,王博坚信房产一定会升值。“生产力三大要素——资本、人力和土地,对于上海来说,土地肯定是稀缺资源。”对历史也颇有研究的王博对当初靠房地产起家的哈同、沙逊等人都相当熟悉。“现在的香港富豪大部分也是靠房地产奠定他们的财富基业的。”

  不过从理论到实践还是要有个过程。1998-2000年之间王博投资的几套房子基本都没怎么涨,出租市场也不是特别红火。一直到2003年以后,他的房产投资生涯开始一帆风顺了。“2004年,光这一年我就经手了十多套房子。”王博的投资理念很简单,“每套房子加价30万元就卖”。当时出手都比较顺利,用他自己的话来说,“我家楼下那家中介门店就是靠捣腾我的房子发家的。”

  2007年以后,在嗅到了商业地产的商机后,王博又果断退出住宅市场,专门投资商铺。王博买房有个铁的定律,买自己住的房子全款付清,投资的房子则一定要贷款,能贷多少贷多少。

  “自己住的房子一定是很抢手的,所以要付全款争取早日拿下,而投资的房产,则一定要用按揭这个杠杆,用尽可能少的现金拿到房子。而且根本没必要提前还贷,因为那样又要大量占用现金,用这笔现金去提前还房贷,还不如再付首付买套房。”对王博这个第一代房奴来说,按揭贷款绝对是一笔划算的买卖,最初投入的百万元现金,现在已经不知翻了几个跟头了。

  反方:倒手十多套房子就是不当房奴

  也有一些早期的投资者,是无论如何都不肯贷款的。从2000年到2010年曾经倒手过差不多有十套房的老田就是其中的一个典型,这十套房居然没有一套动用了贷款,连公积金都不曾用过。

  “我那时候单位效益好,2000年前后差不多年收入就有几十万了。”尽管如此,老田买房并不是因为“想投资”。用他自己的话来说,“说我有眼光,那是往自己脸上贴金。”

  “我最初想买房,纯粹是因为当时一些楼盘买房有退税的政策。”老田告诉记者,其中某楼盘许诺他买房不但不用交契税,甚至还可以连退四年的个人所得税。“这些优惠加在一起,相当于我买40万元的房子,实际只用付30万元。”各种买房利好措施把老田一把推进了楼市。

  “2000年的时候我在静安区陆续买了3套房,其中两套单价4000多元/平方米,一套单价6000多/平方米。”这三套房子总共花了老田130万元。全都是一次性付清。

  “不贷款主要还是考虑到当时的利率还是挺高的。”当时老田身边的朋友买房几乎也没什么人办贷款的,有个同事在徐汇某高档楼盘一口气买了3套房也都是全款付清的。

  当然,付现钞也有不方便的地方。“拿着蛇皮袋去售楼处付钱,开发商要专门派财务陪着我到隔壁的银行去点钱,光点钞票就点了一个多小时。”老田没有单纯囤房,静安的一套房子在2004年以1万多元/平方米的单价抛掉了,2003年他在九亭买了别墅,交房几个月后就以143万元的价格卖掉,经过几波“短平快”的攻势,老田有了不错的原始积累,再买起房来更是有了底气,之后也基本都是全款付清的。

  【专家点评】

  第一批房奴房贷已普遍提前偿清

  链家地产市场研究部张絮认为,15年前中国首轮贷款购房者确实都能实现无债一身轻的状态,但与报道不尽相同的是,购房者达到这一状态的时间可能要比10年这个期限短得多,大规模偿清贷款的现象并不会在近期集中出现。虽然银行贷款利率实时变化,但对月供总量的影响十分微小,因此当考虑到通货膨胀以及薪资增长后,2003年前买房的消费者月供基本不存在太大的偿还压力,提前偿清的案例十分普遍。

  另外,由于二手房市场在最近十年蓬勃发展,2000年前买房的人群有很多在2007年,2009年就已利用巨大的房价差进行了换房,同样变相提前结束房奴生活。

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