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炒房阵营分化 投资客自曝“中国式炒房”逻辑

2012年12月20日09:04中国证券网·上海证券报陈俊岭我要评论(0)
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  这是一个曾让无数人“血脉贲张”的故事。

  如果给过去十年的北京房价走势划条线,则是一条由缓渐陡的凌厉曲线。其中,有以炒房为职业的“房虫”,也有贷款买房的早期“房奴”,甚至还包括坐享土地升值的“拆迁户”,都被视为这条升值曲线上的“坐轿者”。

  区别于股市、期货、贵金属等纯投资工具,房地产则兼具居住与投资双重属性,而出于对财富缩水的担忧,买房也成为投资人抵御通胀的最佳防御工具,尽管历经数轮调控,2012年北京房价仍再创新高。

  “财富从哪来?那都是靠钱堆起来的,经过连续几年的上涨,现在就像是个鸡肋,已经没太多投资价值了。”在决意退出住宅投资市场后,一位早年炒房暴富的炒房者发出如此感慨。

  值得注意的是,在这批早期搭上北京房价上行快车的“炒房阵营”,已出现明显分歧——继续坚守者仍坚定看好其“升值潜力”,而“急流勇退”者,则尝试转战地产基金、股市、信托等现代金融产品。

  显然,在连续祭出限贷、限购、房产税等政策重器后,房地产“去投资化”也成大势所趋。在此之际,是继续缅怀楼市黄金十年余温,还是另觅其他投资渠道,也成为上述财富群体需考虑的现实问题。

  ⊙记者 陈俊岭 ○编辑 于勇

  “房价曲线”的财富诱惑

  如果给过去十年的北京房价划条线,犹如一条由缓渐陡的凌厉曲线。这条曲线,对于已购房的人而言,可能是使其晋身百万身家的“财富阶梯”,而对于未买房的人,则是望而却步的“绞刑架”。

  由北京南三环玉泉营桥掉头,沿京开高速一路向南约46公里,便进入河北固安县城。由于靠近北京城,这里也被视为继河北燕郊后,北京房地产投资人集体看好的又一片投资热土。

  “我爱北京天安[简介最新动态]门向南50公里!”这曾是固安某知名开发商的广告语,如今这一噱头已悄然替换为15公里外规划中的北京第二机场,此处的房价已由年初的4000元/平方米出头一路飙升至目前的近7000元/平方米,引得不少投资者纷至沓来。

  12月15日下午,记者在固安几家售楼部看到,前来的购房者热情空前高涨。据售楼人员介绍,这里并不限购,卖房者大多来自北京,投资多于自住。

  “你看当地的二手房信息,大都是转手卖房的,尽管可能还会有几千元的升值空间,但到时能否出手还不好说。”职业炒房人王剑是其中为数不多较为理性的投资者,在详细考察了固安市场后,他最终放弃了在当地置业的想法。

  实际上,王剑在投资房产上并不保守。在过去七八年中,他曾在低位买进的多套位于北京三环内的商品房,目前大都升值四五倍,由于踩对了房价上涨的节拍,王剑也从最初的四处举债跻身为今日的“千万身价”行列。

  王剑只是北京众多“血脉贲张”的炒房故事的一个样本[最新消息价格户型点评]。

  在过去十数年中,只要手持北京的房产或土地,均可搭上资产倍增的财富快车。其中,有以炒房为职业的“房虫”,有在高房价裹挟下贷款买房的早期“房奴”,还包括坐享被动升值的“拆迁户”。

  专门从事二手房买卖,低买高卖,赚取差价,北京老话叫这类人为“房虫”,意指无孔不入的房地产投机人。后来“房虫”一词流传开来,现泛指一切通过炒房获取收益的炒房人,而拍卖场则是“房虫”们经常出入的场所之一。

  据拍卖业内人士介绍,拍卖公司经常受法院委托拍卖被执行的房产,而一旦流拍,则必须降价20%择日重拍,而此时常会有“房虫”们串通起来,最后以非常低的价格拍到,再到市场上售出赚取差价。

  与以炒房为职业的“房虫”相比,不放弃工作、仅业余参与的“平民型的炒房客”更为普遍。“他们有住房,另外一直保持着一套房的投资量,每次会找一套有升值空间的房子,涨一点之后就卖掉,再找下一套能够升值的房子。他们是那种钻研透了政策,从中发点小财的人。”业内人士称。

  在“房虫”与普通“炒房人”之外,早年贷款买房的人也被视为最幸福的“房奴”——当年房价处于低谷,又逢房贷“开闸放水”,尽管不少房奴仅有自住的一套房,倍增的身价仅属“纸面财富”,但低成本购房仍令后来者羡慕不已。

  如果给过去十年的北京房价划条线,犹如一条由缓渐陡的凌厉曲线。这条曲线,对于已购房的人而言,可能是使其晋身百万身家的“财富阶梯”,而对于未买房的人,则是望而却步的“绞刑架”。

  普通人收入的增长速度远远比不过北京房价上涨的速度,恐慌性自住需求夹杂着少量的投机型需求,都也直接加剧了城市家庭财富的两极分化。

  住建部政策研究中心主任秦虹曾撰文指出,原来家庭财富基本相当的两个家庭,仅仅因为买没买房或买房多与少,三五年后财富水平就不在一个等级上了,甚至后者可能永远都无法赶上前者,这一现象非常危险!

  投资客们的炒房逻辑

  2000年中国M2存量规模为13.2万亿元,此后每年都保持在15%以上增幅,按照年初制定的14%的增长目标,年底这一数字将达到97万亿元,为12年前的7.38倍!货币市场充裕的流动性,成为众多投资客解释房价继续上涨的最佳注脚。

  与王剑在固安投资中的纠结相比,坚持只投资地铁房的赵聪却丝毫不含糊。他最近关注的一个楼盘位于地铁房山线长阳站附近,在先前主打两居户型的首批房源售罄后,近期开盘的大户型也在当天一抢而空。

  “待年底9号线全线贯通后,这里就会与北京城区实现无缝衔接,长阳板块可能会成为第二个望京。”拿下一套三居室的赵聪坦言,他只投资地铁沿线的郊区房,而对已经抄上天价的市区房则敬而远之。

  在宣武门附近的一家中式茶馆,“70后”的赵聪向记者详述了他这些年的“炒房经”。

  “炒房”首先要踩对时机,他认为最佳的买点往往出现在最后一次降息后,而房价暴涨往往在首次加息前,在楼市乍暖还寒时出手,胜算要远远超过“地王”频现的火爆时期。

  其次,炒房也要关注回报率,通常小户型的升值潜力也比大户型要大,大社区的房子也要比独栋或小社区的大。另外,想淘便宜房还不能错过拍卖房、清盘房和急转房。“业主越急于出手,杀价空间也越大。”

  而对于北京将来有望开征的“房产税”。赵聪认为,房价最终还是取决于供求关系。“别说一年增加几千元房产税,只要房价上涨趋势不改,投资人还是会将税费成本转嫁给接盘人身上。”他说。

  随着年底北京楼市的再度升温,在对未来通胀和财富缩水的担忧下,恐慌的刚需夹杂着少量的投资客纷纷入市,甚至连记者身边年初看空的朋友现在也开始看多房地产,觉得“很难跌下去了!”

  “投资者对价格并不敏感,只对未来的预期敏感,只要未来预期会涨,无论现在房价多高都会买。”对此,住建部政策研究中心主任秦虹曾表示,由于房地产的资产属性较强,货币政策对房地产市场的影响程度大于限购政策。

  统计显示,2000年中国广义货币(M2)存量规模为13.2万亿元,此后每年都保持在15%以上增幅,按照年初制定的14%的增长目标,年底这一数字将达到97万亿元,为12年前的7.38倍!货币市场充裕的流动性,成为众多投资客解释房价继续上涨的最佳注脚。

  不久前,高和资本董事长苏鑫再度拜访了温州。他发现温州金改后,当地核心区的房价也跌了40%-50%。这些人未来投资什么?调研结果是——短期,存银行;中期,还是愿意投房地产;而长期,仍很迷茫。

  为什么这些人还愿意投房地产?他们认为房地产中长期仍是乐观的,首先,中国内需需要房地产;其次,中国城市化的发展也需要房地产;再次,总体来看整个世界经济处在一个通胀时代,房地产的资产属性是可以抗通胀的。

  “纵观中国经济发展史,房子一直是人们规避风险,寻求价值兑现最为有效的商品。”著名财经作家吴晓波在《浩荡二千年》一书多次阐述历代商人“以本守末”的传统,即商人们常将从商赚来的钱,变现为土地来固化。

  事实上,中国人对房子的特殊感情,除担心资产因通胀缩水外,也与国内投资渠道过于狭窄密切相关。与过去十年股市重回原点相比,虽然北京房价也有过两三次波折,但总体来看,买房仍属北京人抵御通胀的最佳手段。

  今年重阳节,央视曾对各地老年人退休生活进行一次调查。结果显示,与其他地区老人有钱后多选择看病、旅游相比,北京老人脱口而出的就是“买房”。

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