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厦门房产奇案:一楼盘引300起官司 惊动中央

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厦门嘉莲大厦的故事证明,一栋大楼所吞噬的公共资源可以达到多么惊人的程度。

迄今为止,这栋大厦已前后引发了将近300起诉讼,前后拉锯长达10年,不断刷新全国司法审限纪录,惊动中央政法委,至今仍在胶着状态。

“当事双方现在还在不断信访,比较棘手。”厦门市委政法委执法监督处刘奕强对本报记者说。

最新消息是,厦门市思明区法院根据业主沈诵庆、陈淑芳等人的申请,决定启动强制执行程序,对嘉莲大厦开发商厦门汇成建设发展有限公司总部六套办公房产和一套商品房进行评估、拍卖,用以支付法院判决给申请人的购房逾期办证违约金。

对此,汇成公司先后两次向法院提出书面异议,并提出,已经支付给沈诵庆的所谓逾期办证违约金必须返还,但可以放弃向其他业主追索。

“整个案件还在复查、协调处理阶段,目前没结案。”厦门市中级法院宣教处副处长何春晓告诉本报记者。

祸起公摊变幻

位于厦门市思明区的嘉莲大厦,1994年1月动工,1996年达到预售要求,厦门市国土资源与房产管理局(下称厦门市土房局)在当年11月出具预算面积报告,将第5层技术转换层计入公摊,汇成公司以此预算数据对外销售。

嘉莲大厦2000年2月通过竣工验收后,厦门土房局委托当时的闽西地质队三明测绘所进行测绘。测绘报告出来后,汇成认为该报告未将技术转换层计入公摊,且遗漏了部分连廊面积,提出异议并申请重新测算。

2000年8月,厦门土房局出具并审核通过调整后的测绘报告,重新将技术转换层列入公摊,同时增补部分连廊面积。

“公司以此为据,协助95%以上的业主办理了产权证。” 汇成公司的姚女士说。

姚女士称,这次的测绘报告,比1996年预算报告中的销售面积减少1466.05平方米,汇成公司向大部分住宅业主退回了总计222万元的面积差款,但1998年以1264万元买下一层商场的业主沈诵庆,其所购面积较已签购房合同多出近300平方米,需补交137万元差款,但沈诵庆对此不予认可,拒绝补交。

2002年,汇成公司将沈诵庆告上法庭,沈诵庆也到厦门土房局投诉,不仅要求将列入公摊的技术转换层扣除,且要求将骑楼、变配电房等建筑面积不列入共有建筑面积,总共应该核减2400平方米的公摊面积。

随后,厦门土房局在2004年4月以不符惯例为由,推翻自己之前的测绘结果,做出修正嘉莲大厦房产测绘审核成果的决定,核减了之前计入公摊面积的技术转换层1233平方米,对测绘成果的其余部分予以维持。

“厦门土房局在作出修正决定之前,已经组织测绘技术专家合议组,对预算和两次测量资料进行全面的审查复核,并组织工作小组分赴北京、武汉、福州征求测绘和法律专家意见。” 厦门土房局权籍处副处长叶松林称。

始料未及的是,这次修正核减的技术转换层公摊面积,引发了汇成公司与沈诵庆等业主、厦门土房局三方之间层出不穷的连环诉讼。

2004年6月,一审法院根据沈诵庆提供的证据,认定2000年执行竣工勘丈的三明测绘所不具有房产测绘资格,判决撤销厦门土房局上述修正决定,要求重新审核测绘面积。二审法院维持了原判。

2006年4月,厦门土房局根据以上法院判决作出新的测绘成果审核认定书,仍然维持上述核减公摊面积的决定,汇成公司再次就其中的公摊核减问题提起行政诉讼。

“这两次诉讼,思明区法院、厦门市中院都没有实体审理嘉莲大厦公摊争议,认定测绘单位没有测绘资质和经营资格,要求厦门土房局重新审核。”姚女士表示。

由于测绘成果被判无效,加上厦门土房局以“项目测绘结果当事人各方有异议,正在法院诉讼”为由发出《暂缓登记通知书》,沈诵庆等业主在此期间发起了大范围撤销产权证和索赔诉讼,但同样的诉讼请求,同一法院系统却做出三种不同的判决。

2005年5月,沈诵庆作为嘉莲大厦第一批62名业主的行政诉讼代理人,起诉厦门市政府,要求撤销已经办理的产权证,思明区法院于2007年5月一审判决撤销产权证。随后,其中的23名业主以三明测绘所资质问题导致的测绘成果无效为由,分批起诉汇成公司,要求支付逾期办证违约金,均获法院支持,汇成公司仅此就需支付1281万多元。

而在2008年第二批54名业主提起的诉讼中,思明区法院作出两种判决:对其中大部分业主仅判决撤销产权证的面积,不再撤销产权证;对少数业主以已过诉讼时效为由驳回起诉。

“汇成公司在与沈诵庆长达10年多的纠纷中,实际赔付沈诵庆逾期交房、逾期办证违约金922万多元,尚有430多万元正在强制执行,这已经超过了沈诵庆当初总共出资1264万元购买嘉莲大厦一层商场及18个车位的金额。”姚女士指出,“当时由于销售面积无法合法化,产权证办不下来导致每天都产生逾期办证违约金。”

而厦门市中级法院副院长黄小民此前曾就此表示,在业主、开发商、土房局三者之间,业主起诉开发商索赔违约金,法院判决的原则应看开发商是否可以免责,而行政机关的过错并不能使开发商免责,法院应先判决开发商赔付业主;至于开发商和土房局之间的索赔,则需另案审理。

就在业主大规模起诉撤证和索赔期间的2007年11月,汇成公司委托三明测绘所进行实地测量,但因部分业主不同意,直至2009年2月在政府多个部门协调下才完成测绘,2010年8月由测绘机构报厦门土房局审核通过并公示。此次测绘仍维持厦门土房局2004年4月修正决定的内容。

厦门土房局称,在2010年8月17日测绘面积经审核公示生效后,该局当天就通知了汇成公司和沈诵庆办理产权。

据叶松林透露,嘉莲大厦目前除了沈诵庆未办证,其他均已办理。

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