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调控下“围城”现象凸显 房地产酝酿新一轮洗牌

2013年02月22日11:25北京商报[微博]我要评论(0)
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  春节楼市的火爆成为了人们热议的话题,地产业的复苏再次向人们昭示着其依然是朝阳产业,特别是在未来的城市化道路上房地产业肯定大有作为。但是随着调控两年的持续,正所谓大浪淘金,房地产业的准入门槛越来越高,即使一些深耕十几载的中小房企也不得不选择退出,而一些财大气粗的“门外汉”开始借机收购、并购进入房地产业,房地产正在从简单制造业向着资本密集的服务业转换,这次洗牌在新年伊始显得尤为明显。

  跨界玩地产

  在过去两年中,随着房地产业调控的加剧,逃离房地产业成为了一种潮流。如华业地产涉矿、星河湾(小区网论坛)造白酒等,同时一些非主营房地产业的企业开始加速剥离房地产业务,如水井坊(小区网 论坛)、金种子酒业、酒鬼酒等。

  “其实企业逃离房地产业,主要是在调控影响下优势资源全在向大型房企转移,中小房企面临着土地、资金的枯竭,很难再有发展的余地。”北京一位中小开发商向记者表示。

  房地产越来越成为了有钱人的游戏,尽管在过去两年中有几十家曾经有名的企业退出了地产业,但是随着楼市的反弹,依然有不少实力雄厚的企业或是并入地产业或是加速投资。

  不久前,迪马股份曾发布公告,公司拟参与南方工业资产管理公司所持有的南方东银置地公司60%的国有股权拍卖。若竞拍成功,公司还拟将收购控股股东东银集团所持南方东银剩余的40%股权,从而达到全资控股南方东银的目的。资料显示,南方东银主要从事房地产开发,目前已经完成“一米阳光”项目开发,在建的包括自行开发的4个项目及控股子公司开发的1个项目,均位于重庆主城区较好地段。

  本月初,雪花啤酒出资54亿元收购金威啤酒生产、分销和销售业务。在出售啤酒资产后,金威将保留位于深圳啤酒一厂的土地,配合城市重建计划发展为综合商业建筑群,专注房地产发展和投资,改名为“粤海置地控股有限公司”。

  在房地产投资热潮的带动下,山东黄金集团尽管预期目前房地产调控的大方向不会发生根本性改变,但其在房地产领域(小区网 论坛)的规划仍相当惊人,仅新上马的济南鹊山项目预计总投资就高达504亿元。

  “非主营业务企业的加速投资或预示着房地产新一轮投资热潮的到来,也是房地产业大洗牌的时刻。”业内人士表示。

  房企分化加剧

  和围城一样有人想进来就有人想出去,在风光无限的地产界亦是如此。

  曾经力邀梁朝伟、刘嘉玲做楼盘代言、曾经与SOHO中国合作开发项目的上海著名开发商华丽家族在楼市回暖声中悄然离去。春节前,A股市场有两家原先的房地产上市公司——上海新梅和华丽家族发布公告,宣布将逐步放弃它们所从事的房地产业务,转投到其他行业。

  同时在最新公告的54家上市房企2012年业绩中记者看到,预亏以及预减的企业达到了24家,其中排名前100的企业只占3家,其余21家均来自中小房企。

  而此时却是大房企正在享受苦尽甘来的时刻。据链家地产市场研究部统计,万科A等20家标杆上市房企1月销售合计855.32亿元,环比增长6.42%,同比增长174.95%。其中有一半的房企环比上涨。

  链家地产市场研究部张旭认为,1月标杆房企的销售业绩看好,一方面是由于2012年末市场的延续,从成交量来看,虽然没有达到2012年6月的成交量高峰,但是与相对火热的年末相比,依然出现了明显的环比上涨。另外,由于2012年初市场低迷,再加上春节假期提前至1月,导致同比出现明显增长。

  另外,从销售单价来看,这20家房企在1月的销售均价为1.13万元/平方米,同比增长5.78%。年初的销售增长、现金收入增加,将会明显改变房企的经营策略。

  房企1月融资创历史新高

  今年1月,内地房企赴港融资再掀高潮。知名房企赴港融资超87亿美元,平均利率7.5%,而2012年10-12月,同类融资额仅为12.56亿、26.75亿及4.55亿美元。与此同时,房企赴港融资的方式也更趋多样化,有包括美元票据、美元永久债、人民币债等方式,其中以美元优先票据形式最受海外投资者青睐。其中,龙湖发行的10年期5亿美元优先票据,息率为6.75%,是龙湖上市至今债期最长、利率最低、规模最大的一笔优先票据,也是近期民营房企所发行10年期优先票据的最低利率。

  中原地产认为,一方面,海外热钱继续涌入香港,内地房企赴港融资盛行;另一方面,由于内地市场整体流动性的改善,房企融资压力有所减小,因此成本高昂的信托融资规模大幅缩水。1月,内地房地产信托一共发行了21笔,融资规模61亿元,平均利率10.1%,融资规模比2012年12月锐减五成以上,且以融资渠道较窄的中小企业为主。

  海外融资渠道的畅通缓解了房企的资金压力,企业拿地的动力增强。中原集团研究中心监测的13个主要城市土地市场数据显示,由于2012年12月是历史成交高位,因此13个城市1月居住用地成交面积环比下降约72%,但依然与2012年月度成交均值基本持平,同比则大幅上升约85%。同时,居住用地流标率高位回落,约为11%,较2012年年度流标率下降约7个百分点。

(北京商报)

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