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二手房个税执行细则不明 网上晒出各种避税损招

2013年03月08日12:17扬子晚报[微博]我要评论(0)
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  “个税要缴20%,这房子哪能买啊……”昨日上午11点,河西奥体中心西大门附近,成千上百位年轻女孩正聚集在门口,进行一场韩国歌星演唱会的纪念品交易。在喧闹的音乐和嬉闹声中,门口的保安和大巴司机在闲聊,话题就是刚刚出台的“国五条”细则。

  二手房个税按照转让所得20%计征的规定,一夜之间成为了南京街头巷尾热议的话题,网上的各种相关言论更是以亿万计。尽管新的二手房个税政策何时实施、如何执行等都没有落地明确,但南京大批二手房业主和购房者已在迅速行动,网上更是有人晒出了各种避税的办法。

  [市场反应]

  二手房买卖加紧过户

  “国五条”细则的出台,使二手房交易成本大大提高。从前天晚间到昨日,记者接到了各种咨询的电话,多位购房者和二手房业主对20%的个税表示忌惮。昨日上午9 点左右,记者在华侨路产权交易中心二楼看到,前来等待办理过户手续的市民排成了长龙。不过,不少排队过户的市民都表示,他们还不知道个税增加的事情,一早过来送件过户,是几天前就已经约好的事情。产权交易中心的工作人员表示,最近一段时间以来,交易过户的送件数量每天都有两三百件,昨日过户送件数量并没有明显增加,新政对市场的影响还需要一两天的作用时间。

  “我接了一上午的电话,还有两个客户约了明天送件过户。”我爱我家的一位经纪人表示,“国五条”细则的影响力已经开始显现了,一批二手房业主都在咨询个人所得税的事情,对新政表示了担忧。另外,在他手上有一套位于莫愁路的二手房,买卖双方已经谈了几次,业主对于现在的价格依然不满意。昨日,这位业主主动给他打来电话,希望能尽快过户。

  “我已经交了10万元的定金,个税怎么办?”一位二手房购房者向记者表示,前不久他刚刚交了10万元的定金,购买一套二手房,约定是业主净得价,其中1%的个税由买方承担。现在,“国五条”细则出台,1%的个税将提高到差额部分的20%,一下子就要多出十几万元。该购房者表示,他思考再三,觉得最稳妥的办法就是尽快过户。

  购房者担心新房房价还会上涨

  “我的室友本来要来,最后还是赖在床上没过来,因为出新政了。”昨日中午,在某看房团活动中,一位年轻的购房者表示,早上看到新政出台消息,她的室友就放弃了看房的打算。

  记者跟随河西看房线路的几辆大巴,前往海峡城、和府奥园等项目看房,多位购房者向记者表示,尽管有新政策出台,但他们仍然担心房价还要涨;另外有一部分购房者表示,无论新政策导致房价涨还是跌,他们都要买房,因此还是赶过来参加看房团的活动。

  昨日,金地[简介最新动态]明悦、东郊小镇两家楼盘推出了新房源。金地明悦此次开盘推出了300余套新房源,销售价格达到了10500元/平方米,和此前相比上涨了600元/平方米左右。不过,开盘吸引了近百组购房者,一上午卖掉了60余套房源。购房者表示,新政针对的是二手房,对新房影响不大,他们担心房价还会上涨。

  [避税损招]

  阴阳合同、司法判决避税或将增加

  “20% 的税太重了,这下还不是满城都是阴阳合同啊!”针对二手房20%的计征个税,有网友表示阴阳合同将成为接下来二手房过户的“标准合同”。所谓的阴阳合同, 是指二手房买卖双方签署两份合同,一份合同是真实成交价格,另一份合同是为了规避个税的虚假成交价格。以一套原价100万元,实际成交价格200万元的二手房为例,如果按照新政计征20%的个税,那么需要缴纳20万元的个税;如果通过签署阴阳合同,将成交价格填写成100万元,那么该二手房差额部分就是零,就不需要缴纳一分钱的个税。不过,从目前南京个税实际征缴情况来看,税务部门会对明显低于市场价格成交的二手房进行价格评估,交易双方必须按照评估价格进行税费征缴。因此,阴阳合同规避个税的幅度有限。

  伪造欠债事实,通过司法判决过户

  “阴阳合同?弱爆了!”南京一业内人士在微博上表示,阴阳合同避税的成功率并不能百分之百得到保证,最简单有效的办法可以通过申请司法判决,直接把二手房判罚给购买方,节省的税费更多。该人士表示,二手房买卖双方可以伪造欠款事实,由买方向法院申请司法判决,要求卖方还钱。卖方则表示愿意以房代偿,最终由法院将二手房判罚给买方。不过,这样的避税办法需要经得住司法部门的调查考验,否则将会构成违法行为。我爱我家市场总监胡涓娟表示,这样的避税行为不可取,需要冒的风险更大。

  最“损”避税办法过户只要几百元

  除了阴阳合同、司法判决之外,根据目前的“国五条”细则规定,以公司名义售卖二手房并无征缴20%所得的规定,一些二手房可以通过这一途径进行避税。不过,以公司名义售房牵涉到的问题颇多,普通购房者极其容易陷入其中,从而导致利益受损。

  在网友列举的各种避税办法中,最“损”且号称最简便有效的一招,则是通过离婚、结婚来实现。这样的避税方法一共分为三步:第一步,买卖双方夫妻离婚;第二步,卖方房主与买方异性结婚,房产证上加上对方名字,然后再离婚,房屋归属买方异性;第三步,买卖双方夫妻各自复婚。这样一来,二手房过户的总费用只需要结婚、离婚费用,加上房产证更名的费用,最多只要几百元就可以搞定一套房的交易过户。这样的避税办法,可以节省几万乃至几十万元的过户费用。

  “现在执行细则还没有出来,大家都只是在猜测,避税办法风险都很大。”南京房地产促进会秘书长张辉表示。

  个税计征等诸多细节存疑

  二手房个税按照转让所得20%计征,这一政策什么时候在南京落地执行?

  执行的时间划定是按照交件日期计算吗?

  差额计算是否考虑二手房的装修、维修、物业、贷款成本?

  政策性住房交易是否也征收20%的个税?

  满5年且是家庭唯一住房的二手房交易是否免个税?

  一年之内卖房又买房的是否可以抵免个税?

  二套房首付比例提高到多少?

  从前日晚间到昨日,记者遭遇到了有关“国五条”细则个税新政的诸多问题,这些问题也成为南京房地产市场内大家最为关心的话题。

  “现在你提的这些问题,我们都无法回答你,我们也在等省里的政策。”南京市住建委相关负责人在接受记者采访时表示,目前大家对二手房个税征收、限购范围扩大、 二套房首付比例等都非常关心,但由于国务院办公厅刚刚发文,政策需要逐级贯彻落实,南京市的执行细则还必须等江苏省发文之后,才能确定。

  ■专家微语

  巴曙松(国务院发展研究中心金融研究所副所长):防止二手房供应显著减少,对市场价格形成短期冲击。

  许小年(中欧商学院金融学教授):其一,“十条”没管用,“五条”就能管用?……其二,自始至终不懂市场……第三,不必承担政策失误的成本。博弈论中有个说法,“最后一局不是局”。

  陈志武(著名经济学家、耶鲁大学终身教授):趁机打劫啊。

  董藩(北京师范大学房地产研究中心主任):对调控希望:1、调控不再是为斗气、为面子;2、莫堵死改善、养老和学区房需求实现途径,勿使年轻人不敢结婚或者被逼离婚;3、财政收入增速远超GDP增速,企业、百姓负担很重,勿逼大家移民;4、硬收20%所得税也可,但应在增值中先抵扣掉利息支出、折旧、物业费、维修费、中介费、已缴税收。

  ■相关链接

  世界其他地区住房转让个税收取情况一览

  中国香港:香港无个人所得税概念,而是具体分入息税、薪俸税,主要按收入来源不同划分。所有卖家在3年内卖房须缴纳SSD(额外印花税),此税最高占交易总金额的15%,3年以上无需缴纳SSD。

  英国:如果是卖方自住房屋,不用缴税。如果是非自住房屋,资产所得超过了征税起征点,减去每年每位自然人的免征额,大概1万英镑后,按照18%-28%征税。

  法国:针对自住的房屋税率是7%-10%,不自住的是20%左右税率。

  新加坡:新加坡政府在2011年1月出台了新的抑制房价的措施。在2011年1月14日之后购买的房屋,4年之内转售都要缴印花税,分别为16%、12%、8%和4%,按年逐年递减。

  美国:受财政悬崖谈判结果影响,新的美国个人或家庭资产收益税率水平在15%到20%之间。最低收入人群将享受此税的相应减免。

  日本:若收益超过3000万日元,则需要缴税,低于3000万日元则为零。日本的房价几十年都变动很小,甚至逐渐微跌,因此私人住宅买卖收益超过3000万基本上不可能。若房子持有不到5年,卖掉后的收益超过了3000万,则超过3000万的部分需缴纳的税率为39%;若房子持有超过5年,收益超过3000 万,但低于6000万的话,超过3000万的部分缴纳税率为14%,高于6000万的话,超过6000万的部分缴纳税率为20%。

(扬子晚报)

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