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购房者纠结楼市新政:新盘和二手房哪个划算?

2013年03月11日08:32新华网我要评论(0)
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对比北京同一区域二手房和新房两个购房方案可见,新盘税费成本较低,但地段较差,升值空间难以预料

专家建议,预计各地落地细则会有保护自住需求的条款,因此买卖双方达成购房协议的应尽快过户,而未确定购房意向的也不必恐慌

3月1日以来,“国五条”细则已经持续发酵7天,北京二手房市场挂牌量激增,成交周期也迅速缩短。实际上,依据“国五条”细则规定,二手房交易将实施按转让所得差价的20%计征个税,但细则中并未明确执行时间。

值得一提的是,记者连日调查发现,为了避税,已经达成交易意向的买卖双方都在加快办理过户手续,但尚未达成购房意向的潜在购房者却陷入纠结。

“现在我不知道是应该购买二手房,还是继续关注新房。”一位在北京通州区链家地产中介门店咨询购房信息的李女士(化名)向《证券日报》记者表示,“我是贷款买房,交易周期长,如果买二手房,可能无法赶在新政落地前网签;如果现在买新房,将来趋严的新政执行后,新房价格可能下降,那就买亏了”。

实际上,如李女士一样纠结于当下是否买房,买新房还是二手房的购房者很多。对此,中原地产研究部总监张大伟建议,预计各地政策落地细则会有保护自住的条款,因此如果是最近面临过户的,可以加紧过户,但还未达成交易意向的也不必恐慌。

二手房交易量同比上涨近3倍

据链家地产市场研究部统计数据显示,从3月1日到3月7日,北京市二手住宅网签7482套,环比上月同期上涨140.66%,与2012年同期相比,上涨了273.73%。

值得一提的是,3月7日,北京二手住宅单日网签2166套,创下2011年12月9日以来的单日网签最高值。

而据记者连日走访北京通州区房地产交易中心和多家中介门店后发现,“国五条”细则出台后的首周,二手房挂牌量激增,议价空间也相对上升。以记者长期关注的通州区梨园镇云景里南门的二手房交易情况为例,春节前期,该小区房价报价为19000元/平方米左右,而目前有部分房源报价已降至约18000元/平方米。

不过,买卖双方为了赶政策“末班车”而接连掀起的“过户潮”尚未平息。

对此,链家地产市场研究部张旭向本报记者表示,相比之前业主端的卖方市场趋势,现在转向买卖双方的成交意向都较之前强烈,尤其已经签订购房合同的,双方都希望尽快过户。

更值得注意的是,记者在走访通州多个刚需新盘后发现,部分一直在买新房或买二手房之间徘徊的购房者将注意力转向了新房。

“二手房新政出台后的第二天和第三天正好是双休日,我们楼盘这两天成交了50多套房,这几乎相当于过去一个星期的交易总量。”北京通州区梨园镇的东亚·印象台湖售楼处的一位销售人员向记者表示,“其中不少客户是同时关注周边二手房和我们的项目,在二手房新政出台后,一些原本有些犹豫的客户就选择了我们的项目”。

实际上,“国五条”细则未落地之时,正如李女士一样,多数刚需购房者纠结于当下是否适合出手,如果决定出手,那么买新房还是二手房?

买新房和二手房哪个划算?

“这几天看房者突然增多,但真正出手买房者还是要少于观望者。”上述中介门店的销售经理向本报记者表示,事实上,买新房和二手房都需要算一笔账。

该销售经理向记者透露,以附近的云景里南门小区一套总价160万元的89平方米户型的二手普通住宅(业主购买未满五年)为例,如果购房者能够赶在“国五条”细则落地之前签约,那么该房转让时需要缴纳个税1.6万元,契税1.6万元,营业税8.8万元以及中介费约2万元,该房税费等总购房成本为14万元;如果购房者未赶上政策“末班车”,转让时按转让所得差价的20%计征个税的话,若业主原来购房耗资60万元,差额部分为100万元,则需缴纳个税20万元,个税增加了18.4万元,相当于房屋总价的11.5%,其购房成本也增加至32.4万元。

而距上述小区约20分钟车程的通州区台湖镇的新盘东亚·印象台湖均价为16000元/平方米。“以位于10层总价126万元的76平方米左右的一套新房为例,需要缴纳契税1.26万元,公共维修基金约1.52万元”。 东亚·印象台湖销售中心的销售人员向本报记者介绍,购房税费成本为2.8万元左右。

由上述同一区域二手房和新房两个购房方案可见,新盘税费购房成本较低,但地段较差,升值空间难以预料。

“除去地理位置、周围配套、升值空间、购买时机、付款方式等多种因素后,单以购房总价来衡量的话,新盘税费等购房成本显然更低。”有业内专家向记者表示,不过,买房往往涉及多方复杂因素,一般无法简单对比如何购买才最划算。

除此之外,因利息因素,全款买房要比贷款买房更划算。而如果购房者贷款买房,使用公积金贷款和商业贷款也大有不同,一般公积金贷款首付高,月供压力小。而商业贷款首付相对较低,尽管目前北京不少银行首套房执行利率85折,但月供一般要比公积金贷款压力大。所以,最终是否划算还要看购房者购买能力如何。

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