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买楼众生相:很慌忙很浮躁 妙招怪招藏风险

2013年03月15日09:16广州日报[微博]李凤荷 王荔珏我要评论(0)
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   购房者与楼市新政之间的博弈3月悄然升级 所谓的“妙计”、“怪招”实质潜藏风险

   新“国五条”细则发布,措施之严厉令整个房地产市场 和买卖双方顿陷迷茫与慌乱。其中,“二手房征收差额20%个税”更率先点燃各地二手楼市,3月8日,加班加点一周的郑州市房管局,有工作人员因长期工作体力不支,在窗口接件时休克被救护车拉走抢救。在广州,新“国五条”细则发布后首个工作日,市房地产交易登记中心二手房交易收件量是平日的三倍,各区交登中心更是连续多日出现“排长龙”等过户的情景。据满堂红的数据显示,仅3月1日~11日,经该公司促成的二手房交易签约量已经是整个2月份的1.5倍。

   除了二手房买家为避交易重税而抢着过户外,与新政有关的各种小道消息在坊间不断流传,购房者与新政之间的博弈亦在暗中升级,形形色色的“妙计”、怪招、损招 层出不穷——这边厢,小夫妻为享受首次置业优惠而“假离婚”;那边厢,业主为躲避20%差额重税,四处寻找装修公司开具大额发票……“地方版”未落地之 前,表面看起来仍风平浪静的楼市,其实已经暗流涌动,出现了林林总总的买家新百态,当中的一些操作手法其实是具有一定风险的。

   为减税急补装修发票 其实作用甚微

   “个人售房将按转让所得征收20%个税”这一调控重拳令那些买了毛坯房的业主最郁闷了。收楼一年、刚刚把新房装修完的许先生就是其中一个,他为这次装修连材料 带人工共花了17万元的费用,但他却为了省钱,没有让装修公司开具发票,只是让其开了一张可保修的收据。“我是在不同的店铺采购装饰材料的,少的几十元, 多的数万元,没有一家开出过正规发票。”

   许先生表示,新政细则出台后,他曾找装修公司的老板商量,让他补开发票,该老板却是一脸为难地说:“我是可以帮你补回发票,但你也要再多补给我8%的装修费,因为我也要打发票税的。”最终,许先生多花了1.35万元才换回一张正规的房屋装修发票。

   “个人售房将按转让所得征收20%个税”,这其中涉及的“差额”其实并不是简单的“卖出价减去买入价”,而应该允许减去税金及有关合理费用。因为计算个人所得 税应缴数额时,税务部门的界定为:纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让过程中交纳的税金及有 关合理费用。

   计算“转让所得”大有学问

   这样一来,这笔需交纳的二手房所得税就并非是简单的(卖出价-买入价)x20%,而需 要非常复杂的清单列表了,因为单是房屋原值一项,除了房款外,还包含了买楼时的贷款利息、手续费、公证费、按揭保险等。此外,收楼时还需交纳物业维修基 金,若是毛坯房的还需支付房屋装修费用。在居住过程中,也不排除有再次装修所产生的费用支出。

   有从事房屋交易的人士坦言,装修费用的核算是难点,税务部门难以评估,核税时进家入户在执行上也存在难点。

   记 者了解到,不仅是买装饰材料时店铺不开发票的情况十分普遍,请施工队搞装修也很少有人记得索要正规发票。因为在新“国五条”出台前,二手住宅交易时,卖家 都以“实收”为原则,无需计算装修成本,也就根本不需要提供装修的发票了。久而久之,业主装修为省钱也就放弃索要发票,以获得更多的价格优惠,是不少家装 消费者的选择。不过,如今随着“二手房交易按差额的20%从严征收个税”规定的渐行渐近,此前装修时没有开具发票的业主可能会追悔莫及了。

   装修费“做手脚”作用不大

   有中介人士支招说,可提交购买一手房时的契税、装修费、供房利息等发票或证明文件,来降低差额。其中,最容易“做手脚”的就是装修费,可以以大额的装修发票来降低税款支出。真的可以做大装修费来抵扣吗?据记者了解到的实情并非如此。

   温馨提示:

   装修费扣除额

   最多可占原房价10%

   有 中介人士向业主教路说,可在装修费用上“做手脚”,以大额的装修发票来提高房屋的初始成本。但记者在采访中发现,中介的此招在实际中其实并不可行。因为根 据国税发[2006]108号文件规定,“转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关 合理费用。其中,商品房转让前实际发生的装修费用允许扣除的最高限额为房屋原值的10%。”也就是说,当初业主若以总价100万元买入商品房,那么到卖出 时,实际发生的装修费用允许扣除的最高限额也就只有10万元而已。

   恩爱夫妻办离婚 当天就把房产过户

   据报道,上海各民政局近 日来离婚的人数比平时多了三四倍。其相十分可怜,夫妻们态度认真、严肃,根本不听调解。问:“为什么离婚?”答:“感情不和、性格不合。”当中既有年轻夫 妻,也有中老年夫妻。夫妻夫妻,天地之合,千年修来,百年好合。中国是五千年的文明古国,离婚可是很大的事。真正原因只有一个:离婚只为避新“国五条”的 房产买卖交的20%的所得税。两套房子,以后卖房要交重税,不如先离婚,一家一房。难怪很多离婚者几乎都是同一天去办房屋过户手续,刻不容缓!

   难怪有人痛心地调侃:“生命诚可贵,婚姻价更高,如为避税离,两眼泪汪汪!”

   假离婚有隐衷:税太重了!

   在 新“国五条”细则出台后,各大城市都出现了为避税而“假离婚”的新闻,不难看出很多夫妻办理离婚是为了房子,不排除卖房后很快复婚。其实这背后实在有难言 之隐,有人算了一笔账:一套2001年的市区商品房大概5000元/m2,现在分分钟涨到了3万元/m2,100平方米的房子当年是50万元,现在已经是 300万元了,若要交差价250万元的20%个税,就是50万元。而假离婚,办个手续15元吧;再复婚,再15元吧。要50万元,还是要30元呢?

   记 者也从一些开发商处了解到,就算有人“假离婚”,大部分的原因还是为了卖房之后买新房,“如果不是为了卖房后买新房,仅仅为了逃税,未必会有那么多夫妻俩 冒险离婚。”有开发商表示,“虽然20%的个税可能会转嫁到二手房买家身上,但估计在目前政策没有落地的情况下,大部分买家宁愿多给一点,都会要求在合同 中注明‘各付各税’,毕竟不是每个买家都愿意承担这么多税费的。”

   新“国五条”细则的出台也催生出网友恶搞“结婚誓词”——“你愿意娶这个 女人吗?爱她、忠诚于她,无论她贫困或者富有,健康或者疾病,直至死亡。即使你们因为买卖二手房而暂时离婚、再和别人结婚、再复婚也不离不弃、忠贞不二, 就像从来没有分开过,你愿意吗?”新郎:“我愿意!”

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