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任志强:房产税征收会转移至购房者推高房价

2013年03月30日09:1921世纪经济报道[微博]我要评论(0)
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房产税对房价的影响

有学者认为土地产出价值决定土地价格。在市场化和土地私有制背景下是房价决定地价;只有在垄断和资源稀缺前提下,土地供应不足以满足市场需求时才会出现地价决定房价。然而,地价决定房价的现象出现在了中国城市化进程中,尤其是2003年土地招拍挂制度之后。在其它国家的大城市,如美国纽约,其别墅区位于郊区的长岛,大约距离市中心两小时车程,比新泽西距离市中心还远。但中国的大城市则不同,反而市中心的房地产价格较高,这主要是因为城市规划中明确规定,不得使用规划以外的土地盖房。

中国之所以无法形成真正的城市群,也是因为人口转移的限制,这一限制也导致了许多城市地价决定房价的现象。

日本公寓平均价格90年代初期达到了最高峰,此后出现地产泡沫,而在高峰之前日本针对房产的税收有16种,包括持有税、土地税甚至包括土地闲置税,但最后泡沫还是破裂了,其破裂不是由房地产市场导致,而是经济导致的。韩国的也有相似经验。因此,没有历史经验表明,持续征税能抑制房地产价格增长。

除了地价、房产税等因素,影响房价的还有老龄化。德国过去房价较为稳定,而德国房地产税收也较为合理。但2000年之后德国房价出现了持续上升,尤其是欧洲债务危机爆发后,德国的房价成为欧洲上升最快的国家。导致德国房价上升的原因除了移民因素外还有老龄化。1976年德国人口为7300万,家庭户数与房屋数量比为1:1.2,房屋数量多过家庭户数。截至2010年,德国人口为8100万左右,但是家庭户数增加至4000万户,比1976年增长了一倍。德国老龄化的结果是老龄人单人拥有大户型房产。这是因为之前共同居住的子女因为成年而迁出。中国当前也面临类似的趋势。

中国1989年每户平均人口为3.84人,这一数字当前下降到2.82人,可能在未来十年还会下降到接近德国的水平,德国为户均2.05人。因此未来中国也会出现很多老人居住大户型的现象。如果依照有关提议,以人均住房面积作为征税参考,那么中国的老年人将面临过于沉重的税赋。

房产税对地方财政改善影响不大

比较许多发展中国家、发达国家中房地产[2.40% 资金 研报]税收入占税收总额和地方财政收入的比重,我们发现发展中国家房产税占比较高。2000年,发展中国家的房产税税收占比为18.3%,而发达国家大约为11%-13%。OECD国家的数据显示,欧洲各国房产税在国家税收总额中的占比均不高,但却在地方税收收入中占比较大,如爱尔兰房产税的地方收入占比为100%,加拿大为85%,美国为75%,澳大利亚为99%。这些国家的房产税在地方税收占比较高是因为其房产税属于地方政府税收。中国的房产保有税有两部分,一部分是房产税,另一部分是城镇土地使用税,2008年两类税收总计地方税收占比大约为5%,国家税收占比约为2.76%。但中国的流转税较高,营业税地方税收占比为6%,土地增值税约2%,契税约4.5%-5%,耕地占用税约1%。将以上房地产相关税收加总,总房产税大约占地方税收收入的17%-20%,仍为较低水平。

而当前房产税试点城市的政府征税成本高昂。以重庆为例,其地方政府的税收成本甚至高于税收收益。重庆实施的是新旧都征税,只要人均住房面积或价格高于一定标准就要纳税,无论是老房还是新房,这给纳税标准核算和税收申报造成极大困难。相比之下,上海对新房征税的成本较低,但房产税规模有限。北京地方税收规模为2600多亿。上海为3000亿左右,但2012年新增住房房产税税收仅只在1亿元的级别。相比占地方财政收入73%-78%的土地出让金,房产税对地方财政的改善不大。所以,如何合理征收房产税,平衡房产税与其它税收之间的关系,建立更加完善的税收体系,均需更多思考。

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