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叶旭端逐条解读厦版细则:政府显决心房价难下跌

2013年04月03日17:24腾讯房产厦门站我要评论(0)
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  4月2日晚,备受关注的厦门版“国五条”正式落地,厦门市人民政府办公厅印发关于本市贯彻《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》实施意见的通知。厦门市对于贯彻“国五条”的实施意见共有8条,本网编辑第一时间连线厦门大块文案策划有限公司总经理叶旭端对此次细则逐条进行解读。

叶旭端逐条解读厦版细则:政府显决心房价难下跌

  厦门大块文案策划有限公司总经理叶旭端

  一、政府态度明确 市场供应加大

  叶旭端指出从细则第一条就可以看出此次调控政府态度明确,想努力改变厦门房地产市场供求关系,进一步稳定新建商品住房价格。首先,从3月30日厦门国土局公布的2013年经营性用地出让规划可以看到今年厦门商住用地大幅增长,比如在海沧区就有2幅建筑面积达90万方的商住用地将出让;第二,4月份厦门商品房供应量有所突破,此前就有媒体报道本月厦门预计将有22个项目约5000套新房源面市;第三,规定厦门市2013年年度新建商品住房价格指数同比涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度,虽然厦门没有像北京那样订立了开发商利润不能超过5%那么强硬的政策,但可以看到厦门政府想有所作为。

  叶旭端分析道,厦门房价从去年下半年到今年上涨明显,仅次于北上广位于全国第四,房价可谓“大起”,现在主要以稳定为主。“国土房产、建设、规划、财政、税务、物价、统计、人社、人行厦门市中心支行、厦门银监局等部门要各司其职,按照保持房价基本稳定的原则,认真落实国务院稳定房价的工作责任制”的规定也进一步明确了政府的问责制。

  二、限购政策更为严厉但依旧存在漏洞

  叶旭端指出此次细则第二条重申了限购政策且比以往更为严格。第一,执行时间快速,从细则颁布后第二天就开始执行;第二,医社保缴纳时间不能中断;第三,不能补缴个税和医社保来开具购房证明。

  叶旭端说道,之前想在厦门买房的外地人可以通过补交个税或者医社保来开具证明就可以购房,现在这些统统不行,而且要求税务局、医社保中心认真把关严格审查购房资格,对骗购者不予以办理合同备案和产权登记手续,甚至将违规者记入信用档案且5年内暂停其在本市购买住房资格,这些规定都可以看出此次限购政策的严厉性。此外,“国土房产、税务、人社、民政等部门要加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况等信息的交互共享机制”这一规定也改变了以往房管部门与购房者之间信息不对称的形势。

  “厦门房地产市场的购买者有50%-60%都是外地或者和厦门相关的地缘性客户,此次限购会一次性筛除出很多买房客户。因此投机性购房将会被明显遏制,我预判这将对厦门楼市产生激荡性影响。”叶旭端进一步分析道。即便此次厦门限购政策异常严厉,但是叶旭端认为依旧存在漏洞。“比如是否会放开厦门的落户政策(来规避限购),我们拭目以待。”

  三、二手房个税政策要执行好有难度

  与其他城市调控细则对二手房个税政策避而不谈或者语焉不详不同的是,此次出台的厦门国五条细则也对备受瞩目的二手房个税政策做了明确的规定,即对出售自有住房按照规定征收个人所得税,对通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,依法严格按照转让所得的20%计征;不能核实原值的,按交易总额的1.5%计征;对个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。

  “厦门二手房个税政策的出台,可以预见的是自用5年以上的唯一住房将会非常抢手。”叶旭端说。但她也认为这条细则和“限购”一样也存在明显的漏洞而且要执行好比较困难,“厦门住房备案登记制度从2004、2005年才开始实施,之前购买的房产能否核实、如何核实都是一个问题,比如装修费、物业费、房屋修理费等各种费用是否包括进去。所以这条政策执行比较有难度,我个人预计可能还是按照1.5%的税率进行征收,或者等税务部门机关机构研究出并统一好方案再开始执行。”

  四、限贷政策恐形成“差别势利眼”原则

  同“限购政策”一样,此次厦门细则也再一次重申了“限贷政策”,而且规定“人民银行分支机构可根据我市新建商品住房价格控制目标和房地产市场情况,适时提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。”

  叶旭端认为此次限贷政策与以往不同的是,将自主权利交给人民银行分支机构。“二套房首付、比率将如何制定这要看各银行断定,因此存在不同的空间。”她进一步分析道,“可以预判的是,开发商将严格审查购房者的购房资格,会形成一次性付款客户排第一、购房资格满足的商业贷款客户排第二、公积金购房客户排第三和各种条件不满足的客户排第四的‘差别势利眼’的卖房原则。”

  五、土地信息更详细 会开发更多中小户型

  叶旭端认为厦门版细则第五条在明确提出了“限房价、竞地价”的与限价房相关的土地出让政策同时,“国土、规划部门要提出商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等指标,作为土地出让的依据,并纳入出让合同”的规定也让厦门的土地出让信息更为详细。

  “第六条细则则重申了保障房政策,这两条细则综合起来看可以预见的是厦门开发商将会更多地开发中小户型产品,而且土地出让中中标单位更可能是那些承诺在地块配建一定数量保障房的开发商。”叶旭端补充道。

  六、捂盘严重者暂停网签 问责制度明朗化

  厦门国五条细则指出,今后主管部门将对商品住房预售方案进行预审,引导开发企业合理定价。对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目,可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。

  “预售管理这条非常严格,比如报价太高、涨幅太高、炒作太火的项目将很难拿到预售证,可以预见的是开发商行事会更为低调。”叶旭端说道,“未取得商品房预售许可的项目,房地产开发企业或经纪机构不得以任何方式向买受人收取或变相收取定金、预定款、认筹金、信息服务费等费用。经纪机构在新建商品房销售代理或提供中介服务时,除由开发企业支付佣金外,不得向购房人收取其他费用。这将对2012年厦门房地产市场中非常火爆的电商团购产生重要影响”。

  “‘成立房地产市场专项检查整治小组,对我市房地产市场秩序进行专项集中整治,严肃查处限购措施执行中的违法违规行为。’这个规定也非常狠,可以起到敲山震虎的作用令问责制度明朗化。”叶旭端总结道,“总的来说,让此次调控将形成‘整风运动、落实到位、人人有责、违规喊打’的局面。”

  七、舆论战争不可行 媒体有责任引导购房者

  厦门细则第八条规定“各有关部门要全面、准确、及时发布房地产市场信息,正确解读政策,稳定市场预期,引导居民理性消费,对涉及房地产市场的不实情况要及时主动澄清;对制造、散布虚假消息的,要追究有关单位和当事人责任。”叶旭端指出这将进一步遏制不良炒作之风,令开发商舆论战争不可行。

  此外,她认为细则要求“新闻媒体要正面宣传和引导,为稳定市场预期和维护房地产市场平稳健康发展提供舆论支持”重申了媒体的责任,避免房地产市场因为舆论的引导形成恐慌购房心态。

  影响:房价难跌 房产仍是资产保值最佳选择

  叶旭端认为无论是从稳定房价、限制购房、二手房税收政策出台还是从加强预售监管、加大土地供应等方面都可以看出厦门政府对国务院新“国五条”政策落实的认真和到位,也说明厦门政府想在调控房价方面有所作为。

  从购房者层面来说,此次细则出台会让一部分原本购买二手房的购房者转为购买一手房,尤其是那些符合购房资格的群体。“厦门房地产市场供应依旧比较‘饥渴’,房价要下降比较难,房价将呈稳定状态。但是买房比较容易,不需要再凭关系买房,前一段时间出现的楼盘开盘‘时光’的局面将比较难出现。”叶旭端进一步指出。

  这个被号称为“全国最严厉的地方调控细则”出台是否意味着厦门房地产市场将一落千丈、一蹶不振?叶旭端认为开发商大可放心,因为从当前的经济形势来看通胀压力依旧很大,在投资渠道狭窄的情况下,房产依旧是资产的保值增值的最佳选择。

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