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厦门新政持续升温 楼市会不会降温?

2013年04月24日08:54程凌虚我要评论(0)
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“春江水暖鸭先知。”厦门“国五条”细则落地后,相关部门随即加大房地产市场监管及执法力度,据媒体报道,针对楼市乱相,市土房局日前先后约谈多家房企和中介机构,查处了18起房地产市场违规或不规范销售行为。对4家企业在项目未取得预售许可证擅自收取定金的行为予以立案行政处罚,分别处以3-12万元不等的罚金,有2个项目3家企业正在立案调查中。另有5名外地购房者因伪造证明被列入“黑名单”,当事人及其家属5年内不得在厦门购房。市土房局明文要求被查处的房企、经纪机构限期进行整改,部分楼盘暂停网签或暂缓办理预售。

福无双至,祸不单行。一向对房企关爱有加的“钱大爷”也变了脸。继北京等地提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率后,厦门风传包括建设银行等在内的多家银行已经收到通知,或将于近期上调二套房的首付为70%。半个月前,号称“最严厉”的厦门版“国五条”细则明文规定将严格实施差别化住房信贷政策,虽然目前收紧信贷政策尚未执行。但上调二套房的首付比例并非空穴来风。

政策在持续发酵,楼市会不会降温?对此,见仁见智,莫衷一是。我认为,首先,新“国五条”及其细则的升温,表明了厦门严控楼市的决心。日前, 厦门“国五条”细则在持续发力:新房暂停办理价格向上调整的业务、已推盘的项目,再次开盘,申报价格不得高于前三个月实际成交均价。由此看来,这次厦门相关部门是动真格的,具体表现为:楼市限购动真格,预售价格控制动真格,市场检查动真格。也难怪政府下重手整治,因为市场太不给政府面子了。最新数据显示,与上月相比,3月份,全国70个大中城市中,价格下降的城市有1个,持平的城市有1个,上涨的城市有68个。涨幅最高为9.1%,你不给政府的面子,政府就不给你底子。面对如此严峻的局面,如果政府再不动真格,完成全年房价控制目标将再次沦为空谈。兹事体大,不可儿戏!

其次,供求关系有望发生改变,市场预期有望向下。据了解,今年厦门加大了商住地块的市场供应。全年拟推出62幅经营性用地,其中商住地块多达25幅。此外,根据厦门各开发企业报送的预售销售计划,今年各房企有195个项目、751万平方米的商品房拟申请预售,其中商品住房563万平方米(供给大于历史上销售最好的2012年490万平方米)。按照这份计划,今年厦门市场的一手房供应是充裕的。随着厦门住宅供应量的放大,排队抢房将成为小概率事件。所以,有意在今年置业的消费者不必担心买不到房子,而应该根据自身需求理性购房。

第三,随着“限外令”的逐步落实,卖方市场有望成为买方市场。厦门版的“限外令”,让外地购房大军不得不撤离厦门市场,这意味着厦门楼市将回归本土需求市场。按照厦门细则规定,目前符合购房条件只有两类人:一是拥有1套住房或无房的厦门市户籍居民家庭;二是符合细则所规定的非厦门市户籍居民家庭即“新厦门人”。根据2012厦门人口变动情况抽样调查,2012年厦门常住人口数为367万人。其中厦门市户籍人口接近200万,其余的常住人口便是人们口中“新厦门人”。毫无疑问,随着新政实施,在接下来的市场,厦门楼盘的主要销售对象将围绕这些常住人口而展开。值得关注,近年来厦门人口增速有所放缓, 2011年常住人口增长仅仅5万人,2012年也仅增长6万人,这与2000年至2010年十年,年均增长超过14万人相比,人口增长放缓已是事实。事实上,厦门楼市经过这一两年热卖,本地客户已消耗差不多了,外地人又买不了房,楼市成交量或后继乏力。可以预见,此前持续火热多时、领跑全国的厦门楼市将逐渐冷却。市场预期将有可能在短期内逆转,卖方市场有望成为买方市场。难怪最近厦门岛内外新房都抢着开盘,毕竟,狼多羊少,能抢一只是一只;也难怪有人抢在新政前一天抛售32套房产,毕竟,现金为王,落袋为安!

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