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揭开发商变相涨价伎俩 消费者被强制买单

2013年05月15日14:10北京晚报[微博]我要评论(0)
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开发商借拆分合同暗涨房价

  房价2万8 解决方案再加5000

  一套86.98平方米的两居室,在北京市住建委网站备案时,单价是27959元/平方米。但当消费者购买时,单价却暴涨5000元,达到32788元/平方米。

  在房产调控的大背景下,开发商必须接受“指导价”,不能随意涨价。那他们又是如何做到“坐地起价”的呢?答案是拆分合同。开发商把房价拆成房款和装修款两部分,且房款和装修款捆绑销售,消费者近乎被强制买单。

  35岁的张明亮(化名)就是这么一位被强制捆绑的购房者。5月初,当他来到大兴区旧宫镇某楼盘,准备签约购买时,被告知,还要签署一份“幸福家居解决方案”。“方案其实就是一份装修合同。开发商强制要求购房者必须接受他们三个价位的装修方案,一居室20万、两居室42万、三居室53万。别看网上备案的均价没到2万8,但实际均价超过3万。”

  张明亮很生气,他说有一种被绑架的感觉,“我其实已经带着银行卡了,但最后还是没签约。”

  业内称

  再交易时受影响

  开发商

  解决方案费

  不是装修款

  上周,记者实地探访了这个位于旧宫的楼盘。开发商的销售人员强调,让张明亮郁闷不已的42万元不是装修款,而是“解决方案”。

  从旧宫地铁站出来,步行10分钟,就能看到该项目的售楼处。售楼处在鲜花和绿树的映衬下,显得春意盎然。售楼处背后,大型建筑设备正忙碌着,楼盘已初具规模。虽然是工作日,售楼处内依然热闹,购房者三三两两,趴在桌子上,仔细研究着手里的认购协议书及其补充协议。

  售楼处的展板上,所有在售房源价格都被公示了出来。和住建委网站上备案的一样,公示出来的房价都在27000元/平方米左右。但当记者询问销售人员时,她却表示这不是最终价格。“整体均价是3万,我们有一个"幸福家居解决方案",两居42万、三居53万,这钱不是装修,是我们的解决方案。”

  销售强调,解决方案不是装修,所有一居、两居、三居的户型,不论面积,费用均分别为20万、42万、53万,且方案费用必须在缴付首付费用时全部缴付。据介绍,解决方案包括地板、墙面、吊顶、电视背景墙、整体橱柜、灶具、烟机、浴霸、空调、洗衣机等基本配置,但不包括家具、电视等配置。

  购房者

  这不就是变相涨价吗

  售楼处

  买房必须买装修

  在国五条北京细则落地后,北京市住建委主任杨斌公开表示,北京市新建商品房在新盘取得预售资格时,政府将对价格进行管理和引导,“新盘取得预售资格的时候要报价,报价不能明显高于该楼盘此前的成交价,也不能明显高于周边同类品质商品房的价格。如果房地产开发商不接受指导,就不发放预售许可证。”

  但拆分合同造成的变相涨价,似乎规避了调控手段。就此,记者采访了一位房地产专业人士。该专业人士透露,在房产调控的大背景下,房地产开发商在以各种形式追求利益最大化。比如,将新盘报价提高、造成变相捂盘等;还有提前交房,把未销售出的期房转成现房,提价销售。

  “拆分合同这种变相涨价的方法,在北京已不鲜见,尤其在一些高档精装修小区。客观上来说,拆分合同因为分离了一些房价,也会让消费者少缴一些契税。但风险更为明显,房屋的装修质量很可能成为日后维权的重点。”像张明亮看到的那份补充协议,实际上就帮助开发商规避了维权的风险。

  而且,按照京版国五条细则规定,北京市个人转让房屋所得,如不满足相关条件,将严格以转让财产收入额减除财产原值和合理费用后的余额,按照20%税率计算纳税。

  市地税局明确:根据国家税务总局文件规定,“合理费用”包括了对房屋的装修费、住房贷款利息、手续费、公证费等相关费用。其中,商品房及其他住房,最高扣除限额为房屋原值的10%。如果“纳税人原购房为装修房”,即合同注明房价款中含有装修费的,铺装了地板,装配了洁具、厨具等,不得再重复扣除装修费用。

  以张明亮看中的那套房为例,42万显然超过房屋原值243万的10%。

  十多年前,张明亮大学毕业后就留在了北京工作,而且也落了户。像大多数北漂一样,张明亮在北京的第一套房子面积不大,才50平方米出头。随着娶妻生子,房子已经没法满足居住需求,张明亮打算换房。

  以房养房,张明亮的规划是,依靠十多年来的积蓄交新房的首付,然后把现在南四环附近的老房子租出去,用租金还贷款。因为手里的积蓄也不太多,所以他打算去更远的南五环附近,买一套较便宜的大房子。经过反复的比较和考察,他看中了旧宫地块。

  “旧宫这个地方,别看现在还没发展起来,但是未来的前景还是可观的。这边挨着亦庄,属于大亦庄的范围,而且有地铁,周边也有很多大开发商的项目,配套会渐渐完善起来。”张明亮看中的是一个距离旧宫地铁站只有数百米的楼盘,就像他说的,是大开发商的项目。2012年7月,该项目一期156套房源开盘,均价25800元/平方米,全部是精装修,中低层低密度板楼。由于位置和户型的优势,一期房源很快售罄。到了2012年10月,该项目又迅速加推142套房,均价小有上浮,为28000元/平方米。

  “这个盘,我其实早就看好了,但一直没下定决心买。”小张说,他一直关注着楼市信息,“春节前,网上有消息说,二期要在春节后开卖,均价预计在三万以上。我心想,赶紧下手吧,再不买,还不知道要涨成什么样。”

  于是,春节前,小张就去了趟项目售楼处,仔细考察了样板间,然后他登记、排号,等着开盘,就交订金。从老家过完春节回北京,小张就一直关注着楼市动态,这个中意的项目不断传来开盘的消息,但久久没有真正的动静。“什么消息都有,一会儿说春节后开盘,一会儿又说3月底开盘。价格呢,也是一会儿三万,一会儿待定,还有说送精装修的。”

  等到五一假期,该项目终于正式开盘,更让小张兴奋的是,价格似乎不涨反降了。在北京市住房和城乡建设委员会的网站上,小张查到,该楼盘的均价为26319元/平方米,比2012年10月的价格还便宜。“我看中的一套86.98平方米的两居,单价27959元,总价243万,价格比较合适。”

  小张带着妻儿一起,赶到了他们心目中未来的新家,准备签约交订金。但当他们见到开发商的销售人员时,才知道还有一个“幸福家居解决方案”。这是一个和购房意向书捆绑在一起的补充协议,所有购房者都必须签署。“幸福家居解决方案”的核心,是三种不同价位的方案。购房者购买一居室、两居室、三居室,分别需要支付该方案的各项费用共20万元、42万元、53万元。

  这个“幸福家居解决方案”让张明亮觉得,“一点也不幸福,这不就是变相涨价吗?既然宣传的时候都是精装修,甚至还提到过送精装修,为什么现在又要钱了?还是强制性的。我说可不可以要毛坯房,销售说,不行,开发商注重品质,从来不卖毛坯房。”

  张明亮说,2012年一期开盘时,并没有什么“幸福家居解决方案”,房价也是一口价。到了2013年二期开盘,开发商的房价突然出现了拆分现象。

  小张在拿到这份补充协议后,当场就用手机里的计算器算了算。以他看中的这套两居室为例,加上42万的方案费用,总价达到约285万,单价从27959元/平方米,涨到了32788元/平方米,涨幅接近5000元。总价42万、单价每平方米5000元的装修成本,让小张目瞪口呆。

  “我也打听过装修成本,一套80多平方米的两居室,软装硬装加在一起,从毛坯到家电齐全,只要不是豪装,20万元,顶天了吧。42万,也太夸张了。”张明亮将自己认为不合理的地方,向销售反映,谁知销售反应冷淡,让他仔细看协议。在补充协议里,小张看到了用黑体字着重强调的部分。

  “甲方(购房者)已对"幸福家居解决方案"样板与本协议约定的总费用进行了充分考量,确知较通常市场价格偏高,但鉴于丙方(开发商)的品牌价值、技术、设计、服务理念等因素,甲方认为公平合理。甲方完全同意并没有任何异议自愿接受本次"幸福家居解决方案"发生的各项费用。”而且协议还规定,样板间的装修质量不能作为交付依据。

  “协议的意思是,我们买房的人,明知道装修费用太高,也必须服从,而且对装修质量还不能要求太高。”小张觉得这种明显的变相涨价行为,完全不受房产调控政策控制,更没有体现消费者的利益。“这42万的装修款,不能计算在总房价内,不能贷款,意味着我们要多交42万的首付,这对我来说负担太重了。”

  因为房子的突然变故,张明亮的五一假期过得非常郁闷,购房计划也只能搁浅。 (来源:北京晚报)

(北京晚报)

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