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有效购房客群184万人 厦门楼市还将坚挺十年

2013年05月22日08:36海西晨报我要评论(0)
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  媒体都在炒作房价继续上涨,百姓也觉得国五条无用,社会舆论的主流,似乎是还须进一步加強调控。普通民众,以及部分业内人士存在认识误区,真实形势是:1、房价已现细微变化,房价已无失控之忧。2、官方内部也认为调控效果正在初显,当前应继续观察房价变化,而非鞭打地方、加油调控。

  反驳房价太高:一个房产项目从开发到最终完成要好几年,你做一套衣服用多久?再说,胸罩那么大一点,要好几百块钱,按平方米算,比房子贵多了。

  知名地产商

  任志强

  上海易 居房地产研究院副院长

  杨红旭

  文|城市年轮咨询中心

  2012年,楼市调控未曾放松的一年,我们目睹严控中新高迭创的成交。2013年“国五条”“厦三条”有效抑制外地投资客,但新房日光盘依然屡见不鲜,成交量更是创历史高峰。

  究竟是什么原因支撑起厦门持续高亢的楼市。本文将从房地产供需结构的本质上,分析厦门楼市走向。

  活跃博客 王良智

  住宅供应分析

  已满足近125万人需求

  厦门商品房住宅市场从91年松柏小区开启,至今共经历约23年历程。据不完全数据统计,1991-2002年厦门住宅成交约1800万平方米。根据房管局数据统计分析,2003-2012年厦门住宅成交2894.97万平方米。截止2012年全市住宅共供应约4700万平方米。

  受早期住宅供应以120平方米为主,住宅套均面积按113平方米计,故商品房住宅共供应约415929套。购房者按照乐观的小太阳家庭(三口之家)估算,投入市场的商品住宅已满足约124.78万人。

  住宅需求分析

  有效购房客群184万人

  截止2012年厦门常住人口367万,相比2011年增长6万,人口增长率从前五年年均增长5.57%缩小至1.6%。受常住人口增长下滑,出生率降低等因素制约,按人口年增长6万计算,截至2023年厦门常住人口近433万人。

  2012年厦门平均工资4500元,达到平均工资以上人口占常住人口预估约近六成,也就是目前常住人口近220万人年收入可实现5.4万元以上。按照目前厦门平均房价13000元/平方米,购房面积按100平方米计算,按揭7成,贷款25年,月供需支付5625元/人。可支配收入中用于生活消费比例至少占45%,也就是购房家庭月收入应达到10200元,方可承担购房月供。

  有效住宅需求的家庭工资组合,需满足平均每人每月工资5000元,超过全市平均工资水平4500元,客群占全市常住人口五成左右,即有效购房客群184万人,意向常住厦门尚未买得起房的潜在客群超180万人。

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