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房价为何还在涨 楼市高房价的“症结”在哪里?

2013年05月28日09:32光明日报我要评论(0)
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  租房还是买房谁来保障租房者的权益

  从买卖投资向资产管理转型,说来容易,做来难。

  房地产具有天然的投资属性,对于某个特定区域内的房地产市场,如果其经济处于高速增长、城市化进程快速推进的时期,房地产投资也随之增长,导致房地产市场供不应求,推动价格上涨。近年来我国部分地区房价的非理性上涨,以及商品房长期空置,很大程度上是由于房地产投机需求旺盛而导致的。

  “当房地产市场处于直接投资的模式时,房地产投资往往以众多非专业投资者分散持有物业的方式出现。投资者虽然能获取价格升值的收益,却不能提供专业的服务,并有可能造成大量的房产空置。”上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍分析。

  姚玲珍长期关注住房保障与住房租赁市场。她告诉记者,上海目前的住房自有率约为70%,相对于住房买卖市场,上海住房租赁市场发展尚处于初始阶段。租赁市场供应体系不健全,住宅租赁供应以个体为主,政府投资的公益性租赁住房占比太低,还没有建立起完善的保障住房租赁体系。与此同时,租赁市场服务质量没保障,还没有形成完善的市场化租赁服务体系,租赁双方的权利和义务得不到有效保障。租金上涨过快,个人公积金、各种银行、保险产品都无法直接用于住房租赁,这也导致承租人租赁能力较低。

  全国各地住房租赁市场普遍存在这些问题。“在这样的市场环境下,鼓励人们不买房而长期租房,显然缺乏足够的说服力,也难以很好地满足那些不愿意、不需要或买不起住房的人的租房需求。培育健康的租赁住房市场对城市发展至关重要。”王洪卫说,“当承租人不再担心"租房没有保障"的时候,租房需求才能得到有效保障和释放,房屋租赁市场才能获得真正的发展和形成合理的住房消费文化。”

  王洪卫建议,政府通过税收优惠、简化管理手续等方式鼓励居民将多余的住房出租、尤其是空置房出租。针对市场上零星、分散、无序的个人出租房源,可采取“代理经租”的方式,提高租赁住房的市场化运作水平。同时,建立政府控制的租赁交易平台和信息中心,规范租金标准,导入金融支持,弥补目前市场化租赁的不足。

  “当房地产出租业成为房地产核心行业时,房地产业转为主要向社会提供无形的相关服务,房地产业的服务业才真正形成,在国民经济中的地位和作用也将发生实质性的变化。”王洪卫说。

  姚玲珍则强调,当前应重点发展公共租赁房,引导更多的社会力量参与提供公共租赁房。通过多样化房源筹集机制和公租房房地产信托投资基金创新,可以为公租房发展扫清瓶颈障碍,解决最为紧迫的“房源”和“资金”问题,实现项目的可持续运作。在这一过程中,政府的职能和角色将发生改变,由建造者、所有者和管理者“三位一体”转变为对非政府参与主体和租户的管理者,住房租赁市场得以进一步发育,住房长期持有的模式也将发生变化。

(光明日报)

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