全球的房价已经见顶 泡沫破灭只是时间问题

财经博客易宪容2015-10-03 09:36
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最近,网上炒得较火的花旗银行推出的一个关于全球房价的报告。9月23日,花旗银行发布了关于全球房价的报告指出,近十多年来,主宰市场的“央行效应”已经破灭,甚至于全球信用也在过去的10-15年出现急剧透支,虽然信用扩张一直在推高资产价格,房价在这15年内也已经上升到一个顶峰,然后房价涨到这里已经再无上涨空间了,已经见顶了!而全球房价见顶也就意味着全球房价在这个顶向下走。

对于这个报告,没有读过,其数据从哪里来、如何分析、结论又是如何得出的,当然是不知道,但是有一点可以确信,这10-15年不少国家房地产市场价格飚升是前所未有,是历史上从来没有过的事情。不仅中国是这样,比如北京的房价在这个时期至少上涨10倍以上,房地产市场的规模在历史上从来没有见到过的这样快的扩张;而且其他不少国家的房地产市场也是如此,比如香港、英国伦敦、澳大利亚悉尼等大城市、加拿大的温哥华、多伦多等城市,这些城市在这10-15年同样出现的暴涨。

全球的房价已经见顶 泡沫破灭只是时间问题

而这10-15年全球各国许多城市的房价之所以能够大幅度的暴涨,主要原因在于两个方面。一个方面,在美国金融危机之后,全球各国打着救经济的旗号,全面采取过度宽松的货币政策,而且这种过度宽松的货币政策宽松了再宽松,利率下降了再下降,基准利率直降低到零甚至于负利率,在这种情况下,全球市场的信用全面扩张,流动性泛滥,而这些流动性不是流入实体经济,而是纷纷地流入房地产市场。

因为,住房按揭利率是决定房地产市场发展繁荣最为核心条件的,即如何按揭利率低,投资者就会利用过高的杠杆率涌入这个市场。因为,住房按揭利率作为一种长期利率,越是低,投资者的融资成本就越低,其进入市场风险就越低,收益就可能越高。当大量的投资者涌入房地产市场时,必然会把房价推得越来越高。所以,各国央行信用过度扩张的货币政策是了各国房地产价格飚升的主要推手。

还有,这10多年全球房价之所以能够如此快的飚升而各国央行不出手相应政策来制止有关,这也把当前全球各国房价统计体系及通货膨胀率统计体系的弊端全部的暴露了出来。比如,按照货币主义的理论,通货膨胀率的问题就是一种货币现象,当过多的货币购买较少的商品时,物价水平就会全面上升。但是这10多年十分奇怪,各国央行大量向市场注入过多的流动性、发行大量的货币,但是就是不能让全球物价上涨,反之让全面的物价水平越来越低,甚至于当前出现通货紧缩质疑。

其实,问题就出当前各国的统计指标体系中,住房是投资品而不是消费品,所以住房的价格快速飚升,但是它的价格上涨却不会反映在消费品价格体系指标上,因此房价涨得最疯狂都也物价指数无关。如果大量流出的货币都进入房地产市场并把其价格推高,而房价上涨又与消费物价水平无关,甚至于让消费物价维持在一个十分低的水平,那么这也成了各国央行基准利率降低到最低水平的一个理由。如果房价疯狂上涨水平能够反映到消费价格指数上来,各国央行不仅不敢这样放纵把货币政策这样宽松,反之还得不断通过加息来收紧货币。而加息肯定会让各国房价下降导致最为致命的一击。也正是全球各国统计体系的严重缺陷及住房产品特殊性(既可投资也可消费),全球许多国家利用这种缺陷用货币政策不断地来推高房价。

还是,目前全球各国房价涨得最快的地方都与华人有关,特别与国内居民有关。因为中国10多年房价持续上涨不仅让少数居民突然间暴富,让他们通过房地产市场积累了大量的财富,再加上人民币的升值,这些富裕的居民纷纷涌入海外的房地产市场。可以说,这些居民走到哪里,哪里的房价就出现暴涨。可以说,在全球,国内居民喜欢的地方肯定不多,而这不多的地方面对国内居民只要些许进入,岂能不让当地的房价暴涨?

花旗报告指出,目前各国“央行效应”已经破灭,也就是说,不仅美联储的量宽货币政策要正在退出,而且各国央行宽松货币政策对房地产的效应也越来越小,并正在破灭。在这种情况下,各国房地产市场的价格要上涨已经不可能了。比如香港、多伦多、悉尼等城市房价就出现了见顶回落的态势。更有为重要的是,只要各国央行量宽的货币政策逐渐退出,首当其冲的就是房地产市场。同时,人民币的贬值预期及不少国家正在采取对外国投资者购买住房的限制政策,也会让国内居民无法进入这些市场来推高房价。

总之,全球各国房价是央行过度宽松货币政策推高的,现在这种政策效应已经破灭,各国房价要想再上涨不可能了。更何况各国的货币政策正常化是必然趋势,否则各国经济想正常增长是不可能。再加上早些时候过度信用扩张已经把不少国家房地产泡沫吹得巨大,这个泡沫已经到了破灭的时候了。所以全球的房价已经见顶了,泡沫破灭只是时间问题。

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