改善族看过来!想换房一般要走什么流程?

  1.为什么只能“先卖再买”?

  按照北京的限购政策,京籍已婚家庭名下,最多只有拥有两套住宅。所以,如果业主想换房,必须先出售一套,腾出购房资质,才能再购入新房。

  2.什么时候才算“腾出购房资质”?

  对于京籍家庭,只有家庭名下无房或者只有一套住宅的,才能通过购房资质审核。即,对于名下有两套住宅的家庭,只有将其中一套旧房办理完过户手续后2到3天,才能通过资质审核,进入“买新”流程。

  3.“先卖再买”的流程大致怎样?(以卖旧全款,买新全款为例)

家庭名下两套住宅,必须先卖再买

家庭名下两套住宅,必须先卖再买

  分步解析:

  先卖

  1.房源核验:到建委进行房源核验,可以委托中介,也可以自行核验。

  2.收定金/签约:与买家达成意向,收定金并签署《定金协议》《房屋买卖合同》《 补充协议等》。

  3.网签:与买方一起到建委或经纪公司,办理网上签约

  4.缴税:到当地地税部门办理缴税,税费由买方承担,城区不同或需提前预约

  5.过户:与买方一起到当地不动产登记中心办理过户,城区不同或需提前预约

  6.拿尾款。过完户后,按照与买方资金监管约定的时间,拿到尾款。

  再买

  7.资质审核。资质审核最早应该在旧房过户手续完成后两到三天申请,否则可能会被核定为名下两套住宅,不能通过资质审核。

  8.付定金/签约。与卖家达成交易意向后,付定金,签署《定金协议》《房屋买卖合同》《 补充协议等》。

  9.网签:与卖家一起,到经纪公司或者建委,办理网上签约手续。

  10.缴税:根据所购房子性质、年限、是否首套等,到当地地税部门缴纳税款,全部由买方承担,部分城区需提前预约。

  11.过户:与卖家一起,到不动产登记中心办理过户手续,部分城区需提前预约。

  12.拿新房本。

  温馨提醒:

  买新房时,资质审核可以在收尾款前进行,但必须在过户动作完成之后。

二、家庭名下只有一套住宅,如何换房?

  对于换房人群,一般没有充足的资金购买第二套,所以需要先收到卖房房款之后,再购入新房。虽如此,但是为了缩短交易周期,一些步骤也是可以买卖同时进行的。

  适用人群:

  1.资金不足以购入二套

  2.想以“首套”多贷款,省利息

  3.卖房想以“满五唯一”避个人所得税

  4.购房想以“首套”省契税

  换房流程如下:

想省税,先办理旧房缴税过户,再办理新房缴税过户

想省税,先办理旧房缴税过户,再办理新房缴税过户

  这样,只要购入新房的缴税(商贷面签),在出售旧房过户环节之后,就可享受“满五唯一”个税优惠、“首套贷款”更高额度、“首套购房”契税优惠。

  (1)贷款优惠

公积金贷款对首二套政策

公积金贷款对首二套政策

  旧房办理完过户之后申请公积金贷款,按照首套政策,最高可贷120万,比二套高出40万,且利率低10%。

  (2)旧房出售“满五唯一”个税优惠、新购房契税优惠

满五唯一个税优惠以及新购房契税优惠

满五唯一个税优惠以及新购房契税优惠

  能省多少?举个例子:

  旧房:原值100万元,出售时网签价200万元(高于核定价),满五年。

  新购房:网签价300万元,85平米,

  如果旧房过完户后新房再缴税

  出售时个税省:100万x20%=20万

  新购房契税省:300万x3%-300万x1%=6万

  总计省:26万!

  所以,如果没有充足资金购入第二套,那么不妨先将旧房出售,得到尾款后再买新房,这种换房方式不影响资审网签,缩短交易流程,也更加省钱!

三、换房过程中有哪些必须注意?

  换房流程复杂,不同环节可能相互交叉,时间节点、违约风险,是两个最为常见的重点问题,也是经纪人经常面临的问题。

1.时间节点

  名下有没有房,有几套房,需要以“过户”动作为参考。如果旧房出售,办理完“过户”这个动作之后2到3天,名下房屋信息就会变更。这关系到换房者是否有购房资质、购房以及贷款是否首套认定、是否是家庭唯一住房等问题。

  应该怎么做?

  如果要腾购房资质、享受税费优惠等,一定要将旧房先办理过户,

2.违约风险

  很多换房者因为资金不充足,需要用出售旧房的尾款来付首付,购买新房。但是很多情况,由于尾款不能按照约定到账,导致换房者违约。

  补充协议中关于各种时间的约定

补充协议中关于时间节点的约束

补充协议中关于时间节点的约束

  一旦一个步骤延误,可能涉及后续整个流程的拖延逾期,届时换房者将面临被追究违约责任。所以签约时,对其中的时间条款一定要慎之又慎。

  对于换房者而言,减少不必要的支出,缩短换房周期,既要牢牢把握首二套的时间认定节点,又要对合同中的时间规定留有余地,将买卖风险降至最低,获得最大的收益。

正文已结束,您可以按alt+4进行评论
腾讯房产厦门站-看房直通车

热门推荐

看过本文的人还看了

在这里,读懂楼市
扫描左侧二维码即可添加腾讯房产官方微信;
您也可以在微信上搜索"腾讯房产",获取更多房产资讯。