换房先卖后买or先买后卖?哪个划算? 附:换房攻略

遇事找法2016-09-21 08:11
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  苏州、南京、武汉、厦门、杭州等城市相继出台限购政策,这样使得很多城市的楼市火爆!不少换房者因担心手中的换房资金将随着楼价上升而购买力缩水,也按捺不住想杀入购房行列。那么,以怎样的方法换房,才更加划算?

  你为什么要换房?

  为了孩子能上个好学校;

  现有房子太小,住不下;

  周边环境和房子本身问题;

  为了脸面;

  有钱任性;

  为了和父母住近点儿。

  明确了换房需求,接下来就是卖房和买房了。买房卖房涉及到贷款、契税等问题,怎么换才划算?说实话,数学一直不怎么好的小编有点懵。这大概是个复杂的数学题吧?

换房先卖后买or先买后卖?哪个更划算? 附:换房攻略

先来看一个案例吧!

  案例:小两房换大套房

  陈太一家三口现住在广州市海珠区革新路的一套小两房,接下来陈太打算再生一个孩子,三口之家变四口之家,小两房显然不够住了,想若怀孕后置换一套面积大一些的电梯楼单位更合适。眼看土地市场价格高企,再加上楼价也保持在高位,陈太觉得必须赶紧完成换房。

  但陈太手上的资金有限,只有100万元的闲余资金,再加上供楼压力和生活开支,陈太觉得自己和老公供两套房压力特别大,打算卖掉自住的小两房,置换一套三房或四房。

  那么,像陈太这种情况,到底如何实现换房梦想呢?到底是卖一买一,还是买一卖一呢?这个顺序大有学问。

换房先卖后买or先买后卖?哪个更划算? 附:换房攻略

  结论:先卖后买换房首付负担更轻

  通过以上的计算不难看出:

  先卖后买,陈太20年下来的利息支出约119.94万元。而先买后卖,那么20年贷款下来的利息支出约68.69万元。

  也就是说,先卖后买比先买后卖,在利息支出上多支出51.25万元。

  不过,先卖后买时,陈太不需要向亲戚朋友借钱,就可实现换房的梦想,换房后手上还有闲余资金68.5万元,可作其他投资。而先买后卖时,换房后陈太还需要继续偿还向亲戚朋友借钱买房的75.5万元,大大增加了首付的压力。显然,先卖后买的方式更明智。

换房先卖后买or先买后卖?哪个更划算? 附:换房攻略

  从上面可以知道,先卖后买要更明智,而且在上面的案例中并没有考虑税费的问题,如果不是首次置业的朋友,要考虑税费的问题,先卖房,执行的是首套房契税税率1.5%,但是先买房,执行的是二套房契税税率3%。所以总的来说是先卖后买更划算!但是很多人担心的一点是自己的房屋出售后,如果一时买不到满意的房屋该怎么办?所以换房最好的方式是可以买卖同步,即使做不到买卖同步,也可以通过其他方法实现成功换房!下面小编给你带来一些换房攻略!

  攻略一:如何实现买卖同步

  ①购房前做好准备工作,如看房、议价等,一旦自己的旧房进入交易程序,马上启动新房购买程序。

  ②出售旧房时根据市场行情合理定价,缩短出售周期。

  ③购房还价时,也不要狮子大开口,这样交易成功的可能性便会增加。

  ④尽量与大型的房产机构合作。因为大型的房产中介经纪人综合素质较高,同时拥有大量真实的信息,能够提供较为完善的服务,这也会为买、卖同步提供一定保障。

  攻略二:先卖后买有技巧

  先卖后买不仅可以降低换房成本,也为二次买房时提供了充裕的资金,从而选房更加有底气。然而,由于买卖之间有“时间差”,如何解决卖房后的居住问题也很让人头疼。

  ①适当延长卖房交易周期,以及利用向买家“返租”来解决居住难题。

  ②可以考虑将旧房卖给投资者,这类人群购房之后不会要求马上入住,因此换房一族可以回租,继续住下去,直到自己买好新房。这种方式还可以节省搬迁成本。不过要合理控制租房时间,时间的增加,则意味着付出的租金也会相应增加。

  ③如果没有碰到投资客,升级住房人群可以到自己心仪的区域内租房。这样做的好处一是可以更好地考察当地市场行情,再者就是在买好房之后,也可便于装修管理。

  攻略三:先买后卖要留意资金成本

  如果换房族暂时不想出售旧房,那么就需要面临换新房时支付首付款的资金压力,需要通过各种渠道筹措资金。

  ①在现实的交易过程中,“融资”手段五花八门,比如在相关金融担保机构的帮助下进行融资,依靠父母、亲戚朋友的资助等等。其中值得留意的是,巧妙地利用自己原来老房子进行抵押,获得短期贷款解决资金周转需求,也是一个不错的方法。

  ②买新房时在购房合同上留有回旋余地,例如“将现有住房顺利售出后买房合同才生效”,或者“在某些不利条件下买房合同自动解除,而不用承担违约责任”等。不过现实中卖家可能很难同意这些招数。

(遇事找法)

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