买市区老房子需注意:银行拒绝给30年老房子贷款

楼市微观察2016-09-27 08:07
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  市区的二手老房子是一部分人想买的,比如学校周边的天价房。还有一些人为了赚拆迁而买市中心的老房子,对于这些特殊需求的人来说,钱一般不成问题,但对于普通的购房者来说,买市中心或者距离市中心不太远的二手老房子,问题可能有不少。比如贷款下不来,房屋升值慢,房屋成本增加和土地年限缩水等问题。

买市区老房子需注意:银行拒绝给30年老房子贷款

一、难贷款

  房屋太老,最直接的影响就是贷款的缩水,老房子贷款额度较低,或者有的银行直接不予放贷。这主要根据房屋的评估结果来决定。之所以难贷款,很大一部分原因在于土地使用年限的缩水。老房子的土地使用年限通查缩短很多,这对房屋价值的评估有较大影响。如果你看重的房子土地使用年限已经超过30年,那么获得银行贷款的难度非常大,愿意放贷的银行给予的贷款额度也非常有限。

  不仅贷款额度有限,还款时间也会相应地缩水。二手房的还款时间受房龄、购房者年龄和规定的还款时间影响。

  比如北京,商贷的还款时间受三个因素影响,其一,50年减去房龄;其二,65岁减去贷款认年龄,其三,最长贷款年限30年,最后取这三者的最小值。

  二、房龄对房屋价值的影响

  房龄对房屋价值的影响主要体现在升值空间,市中心的老房子虽然有着地段的绝对优势,但不要忘了,这些地段的房价本已十分高昂,缺乏新的概念刺激房价上涨了,只能随行就市,但在房价泡沫化严重的今天,其上涨空间还能有多少,实难断定。

  更重要的是,老房子会逐渐面临建筑折旧的问题,老房子所在的社区环境一般也不大好。随着老房子的价格逐渐走高,建筑的逐渐折旧,社区环境的恶化,出售变现反而可能存在一定的难题。

  三、房龄太老影响居住

  老房子意味着剩余使用年限的缩水,购房成本的增加是必然的。举个简单的例子,老房子除了户型差之外,日常生活中遇到的下水管堵塞、管道老化等问题才是影响居住体验的重要因素。

  四、房龄对土地剩余使用年限的影响

  土地使用年限只有70年,如果房龄较老,那么说明土地剩余使用年限也会相应缩水,说不定很快就到期了。土地年限到期的问题,目前还没有官方统一的说法,最有可能的是土地使用期满后,房屋所有权人可以继续居住,但需要付出一定的土地费用。这也在无形中增加了购房成本。

  说到底,买老房子不仅要看房龄,更应该看到房龄所影响的贷款额度、贷款年限、居住成本等问题。贷款买房,老房子可能不是个好选择,至于这个“老”,大多数银行会拒绝30年以上房龄的贷款。

(楼市微观察)

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