二手房贷款的两处隐患,90%的中介不会主动说!

实用法律知识2016-10-12 11:35
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概要:购买二手房时,贷款条款中有两个“坑”!一个针对卖家,一个针对买家!如果签约时没注意,贷款稍有不顺,就可能引发纠纷!

二手房贷款的两处隐患,90%的中介不会主动说!

购买二手房,很多买家都要办理贷款。而买卖合同中关于贷款的约定,有两个条款是极容易被买卖双方忽视的。这两条所代表的含义,中介也很少主动向买卖双方做详细解释。如果贷款顺利它们就很老实,可一旦贷款因各种原因出现问题,买卖双方就可能发生纠纷,这时才会注意到这两个条款是自己跳不过去的坑!

“当初不是这么说的!”、“我之前根本就没看到这个条款!”类似这样的话,杨律师在处理此类问题引起的纠纷时经常听到。但是,打官司肯定要看证据,双方签字的合同,就是双方权利义务的依据,“没注意”可不是免责条件!

这两个坑很“公平”,一个给买家,一个给卖家!到底是什么样的坑呢?下文杨律师详细分说。

二手房贷款的两处隐患,90%的中介不会主动说!

1、对贷款次数及办理时间如果没限制,坑卖方!

所有卖方都是希望尽快拿到全部房款的,尤其是那些改善需求的人,卖房的同时还在买房,急着卖了房去交购房款,就更是如此。

但是,要知道一个常识:贷款申请银行是可能不批的,这个不批的原因可能有很多:买方信用不够、某家银行近期没有额度、贷款政策调整等各种可能都有,很多时候银行对不批贷款的原因并不给予正式解释。

有时因某家银行不批贷或者批贷的额度没有达到买家的理想标准,就可能会出现买家要向第二家甚至更多家银行申请贷款的可能。每多做一次贷款申请,获取贷款的时间显然就要延后一段!

那么买家向一家银行申请贷款被拒,有没有权利再向其银行申请贷款?如果又被拒,有没有权利再转向其它银行申请?到底可以申请多少次?

这几个问题很多人在签约时根本就没想过,如果买家贷款很顺利自然也没问题,但一旦买家向第一家银行申请贷款被拒,再向第二家申请时卖家可能就不愿意了!

双方发生纠纷怎么办?看合同!

合同会怎么约定呢?这个并没有法定标准,但如果签约时没有特别要求,中介提供的合同对于贷款的次数和时间通常是不会做限制的,很可能会约定“向一家银行申请不成,再向另一家申请,直到贷款批准为止”。

也就是说,理论上讲,买家申请贷款一次不成,可以多次向不同银行申请贷款。如果真的经历向三五家银行申请贷款,那么长的时间有几个卖家能愿意?!

但不愿意又怎么样?你合同里约定了可以多次贷款,没有任何限制,这时如果不配合贷款或者提出毁约,卖家是要承担违约责任的。发生这种情况,买家要么捏着鼻子认了,要么不配合贷款引起双方纠纷!

那么,卖家怎么防止发生这种事儿呢?

很简单:如果卖家急需用款、对余款短时间支付有较强期待,最好要求在合同中明确贷款次数限制或贷款时间限制,比如“贷款最多不超过两次”,再比如“某年某月某日前卖方不能收到贷款买家有义务自筹款项支付余款”等。这样一旦发生贷款不顺利的情况,就能按合同设定的条款要求处理了。

二手房贷款的两处隐患,90%的中介不会主动说!

2、对不能取得贷款怎么办没约定,坑买方!

前面说过了,贷款可能会因为各种原因而不获批准,有时换家银行申请就批了,但也可能换很多家银行都不被批准。如果卖家一直在配合挑不出毛病来,这事儿就轮到买家解决了!

如果根本就无法获得贷款审批了,或者因为各种原因银行不能足额批贷,那么买方有无能力自行支付余款?很多买方可能在签约时就没想过这种可能,但杨律师要告诉大家,这种可能确实是时常发生的!

有些买方这时会这么想:“是银行不批贷款,不是我不想买,这就不能算我违约了。所以,亲爱的卖家,咱们解除合同吧,请退钱给我!”

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