传统买房投资观念,特别耽误赚钱!

建明财智陈建明2016-10-16 07:59
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传统买房投资观念,特别耽误赚钱!

买房投资自古以来就是国内外百姓理财的重要选项,在当今的中国更是如此,回顾房地产市场化发展的20年,相信不少买房投资的朋友都有体会:传统买房投资观念指导下的买房置业回报率真的很惭愧!

传统买房投资观念的核心:以租金收益作为投资的主要目标!在这个目标下不少人投资购买租金收益比住宅好的商铺、写字楼、商住公寓等,过去20多年的结果是:北京、上海、深圳一线城市的住宅虽然租金回报率不到5%,可是价格上涨超过20倍;但是写字楼、商住公寓价格上涨3-5倍,商铺个案差别很大,上涨幅度在10倍左右,10年租金也就拿回相当于一个房价的租金收益。

很显然过分关注租金回报进行的写字楼、商住、商铺投资,综合考虑升值+租金收益,会发现在一线城市明显不如租金略差的普通住宅,普通住宅升值在一线城市绝对超越其他商业用途房产的收益。

市场数据是这样的:北京西直门附近的普通二手住宅售价现在每平米8-10万,同地段的二手商住公寓、二手写字楼每平米价格也就4万左右,大家都清楚,当年这些写字楼、商住公寓的售价可是比住宅还贵;潘石屹的SOHO中国当年为中国投资置业者打造的SOHO系列项目,这些业主现在后悔不该当年是必然,买SOHO商铺的投资者,说起来都是泪,有些甚至颗粒无收,买SOHO写字楼和商住公寓的租金也就那样,二手价格和周围二手住宅价格相比,几乎腰斩。

每个人的财富都不是白来的,但是选择很重要:如果你选择了一线城市的普通住宅投资,那你必须开心;如果你选择了商铺、写字楼、商住公寓等,那么狠遗憾,升值+租金回报综合算,不如同地段住宅的一半!

过分关注租金回报的房产投资为什么会出现不堪的结局呢?我的观点是:在城市化发展过程中,租金回报和升值并非很多书呆子整天讲的“租售比”等概念,而是方向关系,租金收益越稳定,升值反而越小;租金收益越不稳定,升值空间反而更大。世界上没有两全的,买写字楼、公寓、商铺,租金更高、更稳定,结果就是升值不如租金略差的住宅!

除了上面的原因,我们必须清楚,国内房地产税收政策更加鼓励普通住宅的投资交易,住宅交易税费成本无非5.6%的增值税,而且超过2年还免征;1-3%不等的契税;以及免征的土地增值税和其他小项的税费。可是商铺、公寓、写字楼等的交易税费奇高:土地增值税:可提供上手购房发票的,土地增值税=【转让收入-上手发票价(每年加计5%)-有关税金】×适用税率,不能提供上手购房发票的,土地增值税=(转让收入-转让收入×90%)×30%;个人所得税:据实征收为(转让收入-房产原值-合理费用)×20%,核定征收为转让收入×7.5%×20%. 转让收入-房产原值-合理费用相当于个人净收入;增值税及附加税:可提供上手购房发票的,为(转让收入-上手发票价)×5.5%,不能提供上手发票的,为转让收入×5.5%,税费为差额的5.56%;土地出让金契税:按本次征收土地出让金价款的3%征收等。从上述税收政策看,商铺、写字楼、公寓很高的纳税成本意味着交易活跃度大大降低,收益空间大大缩小。

现在不少在售的写字楼、商住公寓、商铺项目,开发商故事讲得很多,也是一轮一轮涨价,但是升值收益有限是不争论的事实,对于追求稳健投资的投资者来说可以选择,但是大家必须清楚不能指望升值收益了!

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