为啥二手房实际首付比规定比例高?

房天下购房指南2016-10-28 07:46
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为啥二手房实际首付比规定比例高?

  最近一朋友在某二线城市非限购区域购买一套二手房,该区域首付最低2成。朋友相中的房子房东报价80万,想到自己是首套首贷,按照政策,可以首付2成。算了算,首付2成就是16万了,再加上约4万的税费(房子满五唯一,省去了个税和增值税),准备个20来万就差不多了吧。

  然而

  中介公司的一个电话却让他傻眼了,首付要准备28万,这一下子多了好几万。原来,银行对该房屋的评估价是65万,可贷款额度至多为8成,即52万(65*0.8)。房屋售价是80万,而可贷款额度至多为52万,意味着至少要准备28万的首付款了。

这是为什么呢?

  为啥二手房首付比例 要比实际规定的比例高

  最低首付难执行

  虽然是首套房,但二手房却难以执行最低首付标准,实际的首付比例往往比规定的最低首付比例要高很多。主要原因是银行对该房屋的评估价达不到客户实际的购买价。

  那么,是不是评估价越高就越好呢?(PS:评估价高于成交价的现象也有,但比较少,常见的就是评估价≤成交价)

  受评估价格的影响

  评估价影响贷款的额度和税费的多少。

  一般来说,二手房的评估价格越高,贷款的额度也就越大,实际支付的首付款就可以少一点。评估价还影响交易的税费,增值税、契税、个税的缴纳,都是在评估价的基础上,乘以对应的比例,评估价越高,缴纳的税费也越多。

  简言之:评估价低,缴纳的税费少,贷款额度小,首付款就要多掏;评估价高,税费高,可贷额度高,实际支付的首付款可以少一点。

  所以,评估价还是适中比较好。

  PS:影响评估价的因素有哪些?

  二手房评估多为市场比较法,通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格,以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理,换算出具体某个楼盘的平均单价。

  再结合待评估房屋的实际情况,包括面积、楼层、朝向、装修状况、户型、房龄、楼栋所处的位置、小区景观,以及其它因素,计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。

  购房建议:同一地段,不要选择房龄过老的房屋,房屋自修建完毕后,就进入了折旧期。银行对二手房进行评估时,会考虑房屋的折旧率。

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