对抗通胀最有效的是负债 买房不要总想着提前还款!

楼市微观察2017-01-02 10:06
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  前几天,有朋友问我:“面对通货膨胀,买房后贷款要不要提前还”。

  有关提前还贷的话题,笔者在之前的文章中也曾分析过,现在我的观点仍然如此:

  通货膨胀是历史性的必然,而通缩则是偶然。在这样的大趋势下,贷款买房就是负债,而负债就是对抗通胀最有效的工具。一言以蔽之,不要提前还款。

对抗通胀最有效的工具是负债,买房不要总想着提前还款!

  通货紧缩的情况下,资产价格下跌,钞票之前,资产价格下跌;而通货膨胀的情况下,资产值钱,钞票不值钱,人们应该更多持有资产。

  所以在通胀情况下,买房不要提前还贷这个问题要从两个方面来分析:

对抗通胀最有效的工具是负债,买房不要总想着提前还款!

  一、为什么通胀是历史的必然?

  但今天我想重点跟大家聊聊通货膨胀为什么是必然的,钱为什么会越来越不值钱,请注意,我这里说的“钱不值钱”指的是对内绝对贬值,而不是对外币的相对贬值。也就是说,十年前一个包子只要5毛钱,而现在一个包子为什么要2块钱的问题。

  在理想状态下,商品价值和货币量相等,币值应该会保持稳定。但这终究是理想状态,几十年前的布雷顿森林体系的建立到崩溃就是实例。

  该体系建立时,美元与黄金挂钩,其他货币与美观挂钩,执行固定汇率。这种固定汇率等于要求所有货币不会通胀。

  当汇率一定的时候,好处是明显的。对外,全球化的贸易不会受货币因素影响,大家手中的钱购买力都一样,所要做的就是尽可能降低成本,提高产量和质量来提高本国产品的竞争力。对内,货币发行会得到有效控制,不会出现超发滥发的情况,藏富于民。

  但固定汇率的命门也很明显:美元与黄金挂钩,黄金自然不会通胀,但纸币属于信用货币,一旦美国经济不好,就难以保证美元与黄金的刚性兑付。布雷顿森林体系的奔溃的标志是1971年美元兑换黄金的窗口被关闭。而该体系崩溃的一个重要原因就是美国不能维持美元币值的稳定。

  固定汇率完了,各国货币开始竞相贬值,而在这个过程中,人民币是与美元挂钩的,美元贬值,人民币就贬值,这样做的好处是中国依赖美国这个市场,挂钩可以做到“彼此平等”,你不能用贬值来搞我,我也不能用贬值来搞你。否则如果人民币购买力保持稳定,就跟当年日本一样,广岛协议让美国彻彻底底剪了一回日本的羊毛。

  在通胀这个工具上,各国是下了大功夫的,因为他们既要做到刺激经济又不能过头了伤害自己。

  固定汇率和通胀就好比两种截然相反的状态。前者大家敞开心扉,和谐发展。

  后来有的脚步跟不上了,就得用通胀来增加本国商品的全球竞争力,但是这个口子一开,其他人势必竟相效仿,久而久之,大家都把通胀维持在极度精确的水平,这个水平必须要使得别人不能再提高通胀来削弱我的竞争力,因为再提高就意味着同时伤害自己,如同大家在高度戒备的状态下发展经济。如果有一个人不搞通胀,那就好比狼群里来一只羊。

  几十年以来,人们都在这种精确通胀水平下生活,而且未来还会持续。

对抗通胀最有效的工具是负债,买房不要总想着提前还款!

  二、为什么不能提前还贷?

  上面讨论了通胀的历史必然性,接下来要说的是通胀情况下为什么不能提前还贷。有很多人说,那还不简单:钱越来越毛了。

  的确,钱越来越毛。现在的1块钱购买力也许是十年后10块钱的购买力。这就回到了开头的观点:不能改变通胀,就要改变自己,想方设法增加合理负债,眼下房贷就是最合法最合理负债方式。

  在这一点上,我还想说一点国人和西方的两种消费观念。西方同样是通胀,但人们喜欢透支今天把明天的钱花了,就等于明天的10块钱在今天花出去了,而明天倒手的10块钱的购买力不如今天被消费掉10块钱的购买力。

  而我们则不然,喜欢存钱,结果消费没捞着,存款还一直贬值。现在一年期定期利率是1.5%,活期仅为0.35%,而同期CPI早已超过了这两个值。

  在这样的情况下,只有负债,超前消费,把未来赚到的100万,今天先提出来花掉,房子是一种相对优质的资产,于是我们不仅不应该全款买房,更不应该在贷款买房后心心念念提前还款。

  有人说,那银行还有利息呢,30年贷款的利息甚至超过了本金。

  等额本金还款法的确是这样的,利息超出本金是常有的事。但你不要忘了两件事:

  1、通胀一直在持续,现在的钱比未来的钱更值钱,用现在的钱多做点你想做的事。

  2、资金流动起来比还给银行更划算。

  关于第二点,我想举个例子:即使你有可能找不到跑赢房贷利息的投资方式,但你却有可能随时面临大额资金的需求,比如某一天xiangou突然放开了,别人都跑去买房,你却因为把钱还给银行了,丧失了买房的机会,丧失了负债的机会,丧失了用杠杆放大财富效应的机会。其他类似的情况还有很多,钱动起来才能产生价值,躺着或者还给银行都不划算。

(楼市微观察)

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