好纠结,还房贷到底怎么还?选择哪种方式更有利?

  现在,随着经济的下行,银行贷款利率的调整,很多要买房或者已经买了房的易友都在纠结一个问题:房贷到底应该怎么还?到底选哪种还款方式最有利?

  好吧,木易几年前买房的时候也在纠结这个问题,不断的核算那种方式更优惠,压力更小,在不断的演算之后,木易发现了一个还房贷的本质那就是这个问题其实就是一道数学题,简单的比较题。在木易公布演算结果之前咱们先来熟悉下“等额本金”"等额本息"到底是什么鬼?因为目前来说,最主流的就是这两种,其他诸如什么单双周还款方式,等额递增、等额递减等方式都是变异过来的,

  何谓等额本金

  等额本金的定义是在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。注意两个关键点:同等本金;剩余贷款本月产生的利息。显而易见,由于每个月会还本金,所以剩余贷款的利息会越来越少,最终你还完贷款时候的总利息会越少,但是前几年压力会稍微大点。

  等额本息是什么鬼?

  等额本息是指在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息),这种方式每个月的还款金额是固定的,相比较等额本金,一开始的一段时间,还款金额会少于等额本金,但因为前几年基本都是在还利息(本金一个月其实就还几十块,可以忽略不计),所以最终你还款的总金额会远远超过你贷款的总金额,也远远超过等额本金。

  看到这里,很多易友可能会问,既然如此那铁定选择等额本金啊,还的钱少啊,这里有几个关键的决定因素:那就是机会成本和时间成本以及CPI等等。

  举个例子,假设某易友房贷154万,不用公积金,按基本商贷利率4.9%计算,情况是这样的:

好纠结,还房贷到底怎么还?选择哪种方式更有利?

  通过上图对比,似乎等额本金还款更划算,30年少还几十万。但仅仅从这里就可以断定等额本金最有利吗?我看未必。

  对我们普通人来讲,买房首付之后,我们钱包恐怕就所剩无几了,而等额本金,初期每个月,要比等额本息多还2千多元,这时候我们如何面对职场里的风险?干的不爽,经常无休止的加班,与领导同事不合等等,但面对每个月银行的催款单,试问你真的敢义无反顾的辞职吗?如果在把提前还款计算进来,等额本息的优势会更大,同样是还款1w多,你可以选择1:每月还款10566元;选择2:每月还款8273元,但可以选择性地多还2千;但是主动权完全不一样,因为现在一年后提前还款,基本都不会罚息。

  再来看看机会成本,如果我们使用了等额本息方式偿还贷款,每个月少还2千多元,我们把这笔钱拿出去投资,只要收益率高于银行的房贷利率4.9%,就是在用银行的钱赚钱,因此,在银行贷款利率30年不调整的理想状态下,我们只要能保证30年的复合年化收益率大于4.9%即可。虽然银行利率不可能30年固定不变,贷款利率会随着宏观经济的发展而调整,但其实木易觉得这不必担心,因为当利率上调的时候,各个投资途径的收益率也会适时提升,这个步调基本是统一的,而目前太多固定收益类产品的年化收益率都能轻松跑赢4.9%。甚至连市场的无风险回报(比如5年期国债收益率)都大于5%,假如我们把每个月少还的钱建立一个房贷基金,复利投资,30年后,这个基金的规模一定会大于等额本息多还的26.7万利息,要知道,连爱因斯坦都说过复利是世界上最伟大的力量,它的威力远远大于原子弹。

  最后我们在看看CPI,最近几年,我国CPI不断爬升,大家可以回想下,几年前,不,就一年前吧,一碗面多钱(木易是西安人,喜欢咥(die)面),可现在多钱呢?折算成年化是很吓人的,因此,当我们付了大于30%的首付,选择了等额本金的方式,普通上班族在前几年,要攒下钱是相当困难的,而买房的很多人都是为了结婚成家的,结婚,买房,生孩子,买车这一系列大的花销都会接踵而至,试问我们还能从银行贷出来吗?木易一直认为:房贷是我们普通人能从银行这个“葛朗台”手里获得的最优惠的一笔贷款,即便是现在互金行业这么发达,但不是利息高就是资质要求高,所谓的普惠金融木易觉得并没有看起来那么好看,贷的钱少,还款还的快,看起来利息是少了,但是实际在前几年可能会降低我们的生活水平,并不一定可取。

好纠结,还房贷到底怎么还?选择哪种方式更有利?

  那么等额本金是不是一无是处,没有丝毫可取之处呢?这个当然不是,等额本金法因为在前期的还款额度较大,而后逐月递减,所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人,一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式,因为随着年龄增大或退休,收入可能会减少,如果您青春正当时,那么这种方式也并不适合您,因为普遍来讲,收入会随着工作经验和专业技能的提升而增长(曲线类似于抛物线),如果采取了等额本金,前面几年工资不高而还款压力却最大。

  说了这么多,结论是什么呢?木易个人的看法尽量降低首付比例,30年等本息还款。

  1 木易觉得,等额本息这种还款方式适合绝大多数人,更适合短期内有多种大型花费的人(比如创业,结婚,买房,养孩儿等),因为你手里有一定的资金周转,俗话说:手里有钱,心中不慌。

  2 就目前的投资途径来讲,大部分人的投资回报率都可以覆盖房贷的贷款利率,即便是风险承受能力低的人,我们还有国债,各种宝(短期内,不会长期覆盖),靠谱P2P(不靠谱的不算)。当然如果您害怕一丁点的投资风险,只愿意把钱存在银行,那么等额本息不适合您。

  为了让部分有选择恐惧症的朋友更好的搞清楚这两种还款方式,我们一起来看看等额本金和等额本息的五条原则:

  1、 生活幸福感:刚开始还款时,等额本金方式每月的还款额比较高,还款压力比等额本息大,因此,要考虑个人的承受能力。从女性生活的角度来看,今天的幸福感比多还的几万元重要,建议在还款初期不要给自己太大的压力;

  2、考虑货币的时间价值:等额本金方式意味着更高的“首付款”——前期还款额高,早期负担重;等额本息则有更高的财务杠杆,用更少的钱翘起了更大规模的资产;

  3、考虑是否要出售房产:如果房产打算短期(在等额本息总还款额少于等额本金的时间区间内)持有,变现后往往等额本息还款法的投资率更高;

  4、考虑开始还款时的年纪:如果你40岁,今后的十几年间,随着年龄增长收入会进入下行区间,等额本金还款符合收入曲线的变化规律。如果你20岁,到40岁之前收入曲线向上,就没必要给今天的自己太大压力;

  5、考虑是否提前还款:如果提前还款,等额本金前期还的本金多、利息支出少,显然更划算。

  PS:最后,木易想说说,如果您买的是二手房,估计您不会面临这个纠结的选择,因为中介和担保公司可能不会给你太多的选择权,虽然咱有这个权利,他们也会“委婉”的替您做好选择-----等额本息。所以如果您要买的是二手房,在选择还款方式的问题上可以跟中介协商下,看看咱能不能自主选择。

  最后,木易希望得广厦千万间,庇天下寒士俱欢颜,祝福大家都成为“房哥”“房姐”,不但有美丽的大房子,更有幸福的家!

好纠结,还房贷到底怎么还?选择哪种方式更有利?

(木易说)

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