刚需福利!给买房迷茫族的21条中肯建议!

厦门地产资讯2017-03-10 08:35
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  【易哥说】

  房价这个话题似乎人人都可以谈论,但是临到上场决断之时,蓦然发现,入市买房原来是一个专业话题,你愿意为获取专业建议付费吗?

  吴晓波频道的一篇“一套100万的房子该不该卖,这个决定价值多少?”让易哥感叹不已,一通付费1000元的10分钟咨询电话,换来的是举棋不定的卖房人豁然开朗及超预期20万的卖房收入,于是大呼“这1000元值了!”

  用1000元换取20万元的的超值收入,的确值!但是长久以来,我们脑海里仿佛只有房子本身是值钱的,其他一应事项实在都不值钱,其实,让专业的人做专业的事,为知识付费的时代正在来临。

  今天,易哥分享有着两次买房经历的业内KOL一勺言,写给大学同学的21条买房建议,够实用够超值!

  01 房价走势已经城际化,一个城市一种预测,以后,最好不要宽口径提问房价。

  02 你咨询买房前,一定要想好自己是买新房,还是二手房。买新房,购房人可以利用的政策杠杆与资金杠杆更高,它的定价可以大致看成是批发模式;买二手房,首付更高,但入住更快,它的定价可以大致看成是零售模式,随机性更大,即使是同一小区的同一面积户型,业主报价可能相差数十万元。

  批发模式下去进行价格谈判,降价一毛两角都是给自己面子了,何况这还是政府替代你与开发商谈判;零售模式下进行价格谈判,尺度很大,同一套房子,不同时间相差个几十万都可以理解。很多朋友遇到这样的情况,往往惊呼市场一夜暴涨或暴跌多少,完全没有必要。个案式成交,有其特殊性,比如人家装修好,不急于卖,都会影响到报价预期。下次遇到这样的情况,要淡定,要理解幕后原因,不要动辄让自己受到打击。

  03 目前,政府严格执行一房一价,并强制用行政手段、预售许可证审批等手段强行接管了开发商的定价权,等于说是在帮助买房人主动压价,这是一个利好因素。

  04 如果你有渠道或者关系,可以打听到一些楼盘究竟有多少人在靠着关系买房,那么这个时候你就要加油了。这是一个很可靠的入市绿灯信号,你会为你的犹豫不决付出沉重的代价。过去半年,帝都至少有五成以上的地产项目在开盘之际,关系户比重高达70%以上。在某些明星项目,关系户比重甚至高达90%。

  05 单价没有总价的意义重要。很多人买房,特别关注单价,其实完全没有必要,纯属自己吓自己。总价决定着你的首付与月供额度,如果你能通过首付与月供两个指标的压力测试,不要太纠结于单价高低。

  06 如果能够承受,选择最好的户型与最稀缺的户型。如果你自住,你住的是自己挑过最好的户型;如果你投资,在二手市场上变现这个房子时,你的户型在同一个小区内面临的竞争会少很多。

  另外,如果纯投资,一个40平米的户型会比一个60平米的户型在租房市场上更有投资价值。为何?这20平米的面积差距,在租金上很难兑现出来。也就是说,40平米户型的租金未必比60平米户型的租金低很多,但你买的时候却可以让资金杠杆更大化。

  07 现在房价的绝对值不低了,但是它有两个支撑因素:楼面地价也在上涨,产品升级换代也在发生。五年前总价500万元的房子罕有新风除霾系统,但现在五六百万元的房子,新风除霾基本标配了。所以,谨慎使用过去的陈旧眼光来指责今日房价的不合理。

  08 概率很重要。房价当然会跌,但是你买新房,往往看重的是未来至少三五年以后。从概率上看,结合基本面,过去、现在与未来一段时间,核心一线与二线城市的房价上涨的概率要多于下跌的概率。

  9 不要对调控降房价做出过度预期。十年历史显示,罕有调控以降低房价为己任。同时,调控的升级往往误伤刚需阶层居多。本人两次购房,都是如假包换的刚性需求,结果两次遭遇首付提升,如果不是人品爆棚,两次交易可能都得被迫取消。身边无数案例更是显示,很多买房人是在新政最后一刻被拦在了抬高一寸的新政门槛之外。所以,除非你是一个斯德哥尔摩重症患者,你不应该这么赞美憧憬新政。

  10 买房时,价格确实是个重要参考因素,但是当你做决定时,正确的姿势是少纠结房价走势,多花时间研究周边配套、政府的公共服务规划与产品细节。当你把房价之外的因素了然于胸时,房价将不再是重点,你对它的承受力与你的了解程度成正比。

  11 谈谈北京房价。北京的调控目标清单上,疏散人口是排在降低房价之前的。未来数年,大量的医疗资源、本科高校资源、产业园区、商品房用地、轨道地铁的主要区域是五环至六环之间,大量的市政公园、郊野公园与绿化隔离带,构成了生态屏障。这意味着,五环到六环将是未来数十年北京最适合居住的主流区域。所以,从置业心理上,你要克服掉自己对五环与六环的本能的偏见与排斥。

  12 当一个城市的公共福利资源的价值被人为强制性地压低的时候,这些资源需要寻找一个代言人来表达自己。他们找到的最好的代言人就是房价。所以,房价并不是房屋价格的简称,它里面有深刻的社会内涵,它具备折射教育价格、公立医院、市政公园配套、地铁价格的传导能力。它不是一个简单的数字,而是整个城市里公共福利品的价格函数。

  13 在预算能够承受的范围内,我通常都会建议买品牌大的、物业好的、价格高的社区的房子。高有高的道理,你花点时间去研究它为什么这么高,一定比你纠结吃亏与实惠这些小事更有意义。

  14 如果你有机会在一个大盘项目的首期开盘时买房,通常都要恭喜你。不管是从开发商的财务策略上,还是从市场走势上看,首期开盘的价格,都会是一个很合适的锚定价格。它是未来开发商定价的基准。告诉你一个故事:我曾经听万科一个朋友说,万科还从来没有出现过首期开盘价格涨幅最终低于60%的项目。

  15 有很多朋友关心落袋为安的问题。这个问题本质上就是一个如何处理贪婪的问题,你无非是担心自己不能挣到更多而已。你甚至会担心,自己一旦卖在了房价上涨的前夜,会有一个傻瓜的标签从此伴你一生。相信我,人们通常取笑的是那些亏钱卖房的人,而不是挣的还不够多的人。你永远都不可能让自己挣到最后一个铜板,所以,该落袋为安时,希望你拥有一个好心态。更重要的是,你套现往往还是为了买一个更大的新房,不要忘记,你可能卖旧房卖的更多,但你也不得不为了那套新房付出更高的价格。所以,这事扯平了。

  16 关于亏钱的心理。相当一部分人不是不懂房价大道理,但在入市时间上过度纠结,归根到底是担心害怕自己买到U型的左侧半山腰区域。这对自己太苛刻,如果半年到一年后,你相信自己能站在U型的右侧愉快地玩耍,你何必纠结那三瓜两枣。买房市场上,丢了西瓜捡了芝麻的儿童故事到处都是,归根到底,是你的心理状态拒绝让时间做你的朋友,结果,时间一怒之下,就把你带到沟里了。

  17 有人买房是为了挣大钱,挣少便是亏,有人买房则是求保本不亏即可,有人心理预期介乎两者之间,那种买房是为了在朋友圈晒房本的人不在讨论之列。但上述四种人都是买房人的敌人。你辛苦攒钱买房是为了谋一安居之所,但是上述四种人各有虚荣心,他们对房价的心态,构成了房价下降的天然屏障。尤其是在二手市场上,明明经济大环境不佳,观望周期已经很长了,但房价却被咬紧牙关、纹丝不动,硬生生抗过了冬天,来到了春天,令你瞠目结舌。注意,房价预测中最难以描述的原因就是这种隐秘心理。你以为他们应该顺从大势乖乖就范,却不曾想到人家在房价上有着坚硬的自尊心与冬眠能力。这四种人是房价的天然盟友,是你身边可怕的敌人。

  18 好的物业是你买房最容易习惯性忽略、但是却影响至关重要的爱人。交房后,你的房子能否保值增值,一看政府公共品,二看行业水涨船高,三看物业是否给力。好的物业就是你房价高低最好的守护者。下次出门记得与保安友好地打声招呼。

  19 写到这里我再谈谈海南。海南的房价涨的很厉害,毕竟现在还在旺季。它的上涨因素比较多,但不要忘记它之前价格停滞的时间也相当之长。如果不是时间特别丰富的人,其实不建议你去买一套海南的房子,挣钱的机会举国皆有嘛。你去海南旅游,大概率住酒店会更自由放松一些。不要为难自己。未来价格走势,我是觉得不神话也不贬低,比海南的房子更贵的是稀缺天气与环境,它总体上不属于莘莘老百姓,价格上也不会太亲民,但你说它会一路上涨上去,我建议你先问问巴厘岛、马尔代夫、芭堤雅等友好城市与国家的态度。

  20 谁还在买房?很多文章说90后不买房,因为他们的父母买了太多。每次读完这种文章,字里行间我都能听到啪啪啪的打脸声。也许他们的父母买了够多,但房子是不可移动的,他们的90后子女、00后、10后子女终究要来北上广深、各种省会城市接受爱情、房价与财富再教育的,外地有500套房子,不是不买房的理由,反而是买房的强大财务资本。

  另外,国家出台的二胎鼓励政策,似乎已经率先在房价市场上进行了提前兑现。现实生活中,地产商已经在大口享用房价的二胎政策红利,很多人孩子还未出生,就已经提前进行了房价消费。这就激活了改善性需求,这种需求就像火车头一样,把前面的高端需求给顶起来了,把后面的刚性需求给拉了起来,链式反应正式启动。那些把人口老龄化与低生育论视为城市房价挑战的观点,太宏大叙事了,怎么说呢?这种事情你不是家长,你不会真的懂。

  21 关于学区房,不要过分相信开发商的案场许诺,销售员的那些嗓音嘹亮的学区说辞更是不宜当真。受制于很多现实条件,楼盘明明身在学区,但你买了房就是上不了。但是很少有人对你说这样的真话。

  我个人觉得,学区房的重要性被过分夸大了,它的核心竞争力也与中国教育一再强调的资源分配公平公正性相违背,一朝政策变脸,你的房价在市场上大缩水是分分钟的事情,这有很多家庭遭遇可以例证。很多人觉得,教育公平公正,是雷声大雨点小。可是,那个雨点确实正越来越大,一旦落你头上,每一滴都有可能让你受10万点伤害。

  内容来源:一勺言

  易居中国整理

(厦门地产资讯)

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