提前还贷真的划算?计算清楚不做房奴!

51公积金管家2017-04-01 14:28

  很多人都觉得背负房贷是一个沉重的心理负担,所以手头稍有宽裕就急于提前还贷。不过由于今年以来银行两次降息,提前还贷是否合适其实是个尤其值得思索的问题。

提前还贷真的划算?计算清楚不做房奴!

  实际上,并不是所有人都适合提前还贷,大家可根据小管家下面介绍的稍加注意。

  【等额本金VS等额本息】

  大家都知道,住房贷款的还款方式分为等额本金和等额本息两种还款方式。那这两种还款方式究竟有哪些不同?小管家在这里给大家讲解一下。

  等额本金还款方式是将本金每个月等额偿还,然后根据剩余本金计算利息,所以初期由于本金较多,从而使还款额在初期较多,而在随后的时间每月递减。

  等额本息还款方式是在一定的期限内还款,每个月还基本同等金额的贷款(包括本金和利息),即每月的还款金额是固定的。

  下面我们通过一个表格来比较一下这两种还款方式。假设用公积金购房贷款80万,分25年还,年利率为3.25%。

提前还贷真的划算?计算清楚不做房奴!

  通过上图,我们可以清晰的看出,等额本息还款方式下本金归还速度较慢,还款压力较轻,代价是支付的总利息较多,与等额本金还款方式对比,总利息差额在中短期(1-5年)的期限不会十分明显,在长期限内(20-30年),总利息差额才明显。

  无论是等额本金还是等额本息,它们的利息计算方法是一致的,等于剩余本金乘以月利率。

  【提前还款利息如何计算?】

  那么提前还贷的话,利息应该怎么算呢?这里分为两种情况。

  1、一次性结清银行本息,利息计算截止到你还清银行本息日期为准,结算以后的日期不需支付利息。

  2、只是归还部分银行本息,未结清银行贷款本息,利息还是按照原有借款合同上约定的贷款利率执行(有优惠就会一直优惠下去)。未结清贷款余额,贷款还款计划可以选择:A缩短贷款还款期限,月供数额不便;B贷款还款期限不变,减少每月月供数额。

  此外,各家银行对于提前还贷的要求也有所不同,比如有的银行规定提前还贷要是1万元的整数倍,有的银行需要收取一定数额的违约金等。具体如下:

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  【三种情况不宜提前还贷】

  这里就有人问了,那我到底要不要提前还款呢?小管家在这里告诉你,其实该不该提前还贷是因人而异的。最后还是要取决于借款人的贷款利率和目前投资的收益情况。具体说来,以下三种情况不适宜提前还贷:

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  【房贷提前还款注意事项】

提前还贷真的划算?计算清楚不做房奴!

  据产权证在谁手里情况不同,还完贷款后领回产权证的程序也分好几种。一种最简单的情况就是产权证正本已经抵押在银行了。如果是这种情况,购房者还完了贷款,或者是提前还完贷款后就会领到一个还款凭证,银行还会把产权证正本、买卖合同正本一并还给购房者。这样购房者就可以拿回完全属于自己的产权证,和银行没有什么关系了。

  但各个银行不同分行的操作规定不统一,有些分行只需做一个抵押登记,购房者可以自己持有带有抵押登记标志的房产证。就是贷款未还清前,提前拿到房产证,房产证上其他项中会注明房屋现状。如果是这种情况,购房者在还完贷款之后,除了重复上面的步骤外,还要进行一个撤销抵押登记的程序。购房者和银行办完结算手续后,一起去房管局撤销抵押登记,即在房产证他项栏目中盖上注销的章即可。

  消费者也可以是一个精明的投资者,如果提前还贷弊大于利,那这个房奴未必当不得,毕竟这么低的利息拿银行钱的机会也是不多的。要不要提前还贷,小管家还是建议大家计算好利弊再做决定!

(51公积金管家)

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