二手房3成首付 为什么最后都是实际成交价4成以上?

乐福居2017-04-30 09:59

二手房3成首付,为什么最后,都是实际成交价的4成以上?

  有一个朋友准备20万现金,准备买房,为了节省一些装修费用,他起初选择二手房;

  淘二手房,有时候遇到装修还不错的,那就省了很多的装修费用,他是刚需,要结婚,省点是点;

  看了一圈房子,看好了一套,卖家直接要价60多万,卖方市场,很难砍价的,那就准备订了,中介给算了一笔费用,又让他望而却步了;

  这到底是为什么呢?

  中介一算账,他手里的20万不够了,这可难坏了小伙,小伙没有买房经验;

  怎么算的帐呢?

  首付大概是在25万-30万之间,加上中介费和过户费用也需要4-5万,这样一算出入非常的大;

  第一:为什么首付这么高?

  二手房的一切交易,都是要有一个标准,这个标准就是:评估价格;

  评估价格是一切二手房交易,官方的依据,包括交税,交易,房改房还有土地出让金,银行贷款,都是基于这个评估价格来计算的;

  那么评估价格,就和实际销售价格会有很大的出入,怎么办呢?

  那么,首付款的算法,就成了两部分了;

  一部分是评估价格的30%首付,例如60万的房子评估价格54万,按照评估价格首付是18万对不对?

  另一部分,就是实际价格和贷款价格,之间有一个差额,成交价60万,评估价格54万,那就有一个6万块的差额,这6万块也要算做实际的首付当中去;

  这样一算这个房子的首付,就变成了24万左右,相对于60万来讲,就不是真正意义上的30%首付了;

  这个实际上没这么一算,相当于40%的首付了。

  二手房的首付,会根据市场行情的不同阶段,变化无穷的,也有很高很高的;

  一般来讲都会在,二手房的实际首付,一般都会在总房价的基础上,减去评估价,再算出结果;

  一般都会在在实际房价的40-50%居多,也有更多比例的首付,要根据实际情况计算;

  而新房呢?

  说是30%的首付,就是30%首付,价格定的比较死;

  第二:二手房的交易费用,也比一手房高一些;

  一手房的交易费用,若是及贷款的话,也只有交税,60元每平米的住房维修基金,贷款有1.5%左右的保险费,印花税,征费,手续费加起来还需要个2-4万就够了;

  二手房的交易费用比较复杂,不论分为买家,还是卖家都是买家除这部分费用;

  中介费,税费,交易费,个人所得税,增值税,评估费,房改房还有土地出让金,贷款还有手续费,保险费,证费,印花税等等,折合起来至少交易价格的5-8%左右不等;

  这样一算,买新房和买二手房的手续不一样,二手房明显更复杂;

  二手房由中介交中介费给你办理,买新房一切都是开发商帮你办理,新房更省事;

  第三:其他的考虑,还有哪些?

  就风险方面来讲,二手房的人性风险,要远远大于一手房,二手房的诉讼比例累年增高;

  一手房,你只需要看清楚开发商的五证就可以了,只要手续齐全,基本不会有太大的问题出现;

  还有就是开头提到的装修;

  二手房和新房也是有区别的,各方面费用,也有一个计算;

  一般小两口,看中的二手洋房装修,一般也就是地面的装修,几个门子的配置;

  卫生间的和厨房的装修,一般都会重新进行;

  那么铺铺地面,需要花多少钱,一般地砖没几个钱,即使是蒙娜丽莎的瓷砖一块也没几个钱,人工费用较高,这是一个不争的事实,还有就是新房需要设计;

  这样一算,新房的装修和旧房子的装修,是就差一个地面,还有几个门子的区别;

  地面上的差距,买好点的差距3万多块钱,折旧以后的算法哈;

  二手房还涉及一个户口问题,新房几乎不涉及这些事,直接都是可以上户的,对不对?

  阿永哥点评:

  一是一手新房算起来各方面更省事,问题就是期房需要等,现房价格会贵一点点;

  二是总体费用来讲,二手房的预算往往会多出很多,使得计算成本的时候不精准,费用杂七杂八较多;

(乐福居)

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