如何判断你的房子是不是买贵了?

厦门地产资讯2017-06-09 08:11

  最近各地的房地产调控又进一步升温, 朋友圈里关于房价、买房的声音比之前消停了很多。这种时候,你可以远离“房价的朋友圈”,但不要远离房子本身这个问题,因为现在反而是为下一个周期做好准备的机会。

  今天,就来谈谈一个很基本的问题:一套房子的价格,是怎么被决定的呢?

  影响房价的因素有哪些?

  在一般意义上,影响房价的因素是很多的。

  不同城市,或是一个城市的不同区域,房价是由土地成本(城市、地段)、建筑成本、小区绿化、精装修、楼房年龄、地铁、开发商品牌等等因素综合决定的。

  即便在同一个小区里面,同一幢楼的不同楼层、同一楼层的不同户型,价格也是不一样的。

  这些因素如何影响房价?

  以上那些因素对房价的影响,都是可以被量化的。

  比如一个新开盘的小区,同一幢楼的不同楼层,相同的户型,卖的价格是不一样的,越高越贵,10楼就会比20楼便宜1000元,那么就意味着楼层对房价的影响

  100元/层。

  比如在同一个地段板块相邻的两个楼盘,都有地铁、学区,价格,每平米却差了5000元。分析原因,可能就会发现其中之一是全国性的品牌开发商,另一个是一般的开发商,或者其中之一的小区绿化、物业更好。

  那我们就可以说,两个楼盘品牌+物业溢价=5000元。

  把这种方法拓展开来,每一个因素都分析,就可以为一套房子的价格做相对彻底拆分。

  拿福州某一套3万元/平米的房子举例,有可能就是这样的:

  它的基础成本,包括了土地和建筑两个方面,假设16000元/平米。其他的因素则包括:

  品牌:品牌开发商,+3000

  环境:小区绿化很好,+2000

  物业:物业管理好,+1000

  装修:精装修, +2000

  户型:户型不错,+1000

  毗邻大型商业综合体:+2000

  楼层:楼层很差,-1000

  朝向:朝向不好,-1000

  交通:距离地铁/公交站远,-1000

  学区:名校学区房,+6000

  总的算下来:15000+3000+2000+1000+2000+1000+2000-1000-1000-1000+6000=3万/㎡

  你买了这样一套房子,其实是买了它的品牌+精装修+学区,为这些因素支付了3000+2000+6000元的溢价。当然,比较差的楼层以及距离地铁比较远等因素,也让这套房子稍稍便宜了一些。

  所有这些因素里面,有一些是刚性的,户型、楼层、交通、甚至物业管理水平等,是不太容易变化的,不易变化就意味着是稀缺的。为这类因素支付溢价,你是不需要犹豫的。

  而有一些因素是软性,比如品牌。这其中有很多感性的因素在,也许会随着时间而发生变化的,为此支付溢价则是根据不同人的需求而定的。

  要不要买学区房、精装房?

  除此之外,还有一些因素则存在争议,最大的两项是装修和学区。

  有位职业房产投资者认为“装修”在诸多房价子项中,相对溢价高,却不保值。你一套房子精装修,要比别人贵4000元/平米,但是你买了毛坯,自己找工人来干,成本却可能只要2000元/平米,利润就出来了。

  所以,你买房子要考虑是谋求最大程度上的投资增值,还是居住本身;另外在于自己的能力,是否足够覆盖其中的溢价。

  再来说学区房。房子是中国人的刚需,学区房就是刚需中的刚需,在目前所有的房子中,学区房堪称最紧俏的,所以有“投资买房就买学区房”的说法。

  但我们拆开来看,是否还是如此?

  前面举的例子,一套房子3万元/平米价格=1.5万元/平米普通房产价格+6千元/平米入学名额价格。

  支撑前者的,是它的地理位置,是步行10分钟之内有多少地铁站、有多少商业综合体和大超市,是小区周围两条街上有多少银行和高级酒店,这是相对不易改变的部分。

  而支持入学名额价格的是什么?是一纸学区划片文件,恐怕要改变起来就容易得多了。

  学区房的高溢价,在于子女入学资格的高溢价,而后者则来自于教育资源的不足。未来,教育资源的分配至少有几种解决方式——学区划片、师资流动、私立学校,它们都可能改变学区房的溢价预期。

  还是那句老话,买房子这件事情对于很多人来说,可能是你一辈子最大的一笔金钱上的投入。它涉及如此多的影响因素,你在随便一项上能够更加精明一点,就能给自己带来非常大的助益。

(厦门地产资讯)

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