有钱就可投资买房?买房就能保证赚钱?NO!

米筐投资2017-07-21 08:20

有钱就可投资买房?买房就能保证赚钱?NO!

前言:

房产投资是一个系统工程,任何成功都需要外部墒环境。

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稳下来的楼市,稳不下来的投资热情

去年十一以来,各地楼市调控逐步加码——限购、限贷、限融、限地王、限价格、限网签……政府目的很明确:稳定房价(不让上涨也不让下跌),遏制百姓房价上涨预期(最起码统计数字上先做到了),“房价不高于去年10月”成了本次调控的目标,甚至还出现在了一些地方政府的红头文件里。

近期出现了一些楼市调控初见成效的新闻:有二手房门店月度房屋零成交、环京房价下跌最高20%、个别城市房价甚至腰斩50%……这些现象究竟是个例还是会演变成普遍现象,还尚待时日观察,但有一点是肯定的——在政策组合拳的夹击下,楼市在趋于稳定,恐慌性抢房、楼价将继续暴涨的预期正在消散,楼市新周期近乎确认。

楼市淡定下来了,但房产投资的热情似乎并没有淡定下来。

去年房价暴涨的赚钱效应刻骨铭心,再加上中国近二十年来一二线楼市的慢牛行情带来的财富正反馈,买房就是发财致富、买房就是投资创业、买房就是搭载财富的高铁等毁三观的理念正逐步深入人心,楼价在政府行政调控下的涨跌周期也逐渐的被把脉消化。

于是我们看到了,在楼市调控趋严、楼价涨幅趋稳、交易被锁定冰冻的同时,房产投资的热情并没有消退:房产投资的微信群/小蜜圈/微博/分答等社交平台仍在活跃,大家仍信心满满的借贷筹钱/负债加杠杆买房,并付费咨询买房事宜——自己选定的房子可否投资、如何离婚/结婚破限购限贷、多高费用的资金可以使用用来买房、如何调仓换房实现房产增值的最大化、去外地买房投资如何选择地区/城市……

有钱就可投资买房?买房就能保证赚钱?答案是NO!

任何成功都是一个系统工程,幻想着只凭借砸钱买房就能实现财富暴增、财务自由无异于天方夜谭,因为它的难度和复杂程度不亚于一次成功的创业。

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炒房致富?难度不亚于一次成功创业

我们知道创业九死一生,相比少数人的成功,更多的人则成为了经验和炮灰。那买房就是逛逛漂亮的售楼部、在帅哥美女的招待下喝喝茶/吃吃点心指指划划的就选好了房子,只等待房价暴涨就好了?

恐怕远非这么简单,房产投资的成功率和创业有得一拼。

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项目选择

在创业前总要进行项目选择,并对其市场进行调研:哪个项目更有前景、市场供应如何、消费人群在哪里,只有经过这些分析和论证后才能提高胜算的概率。

房产投资则要更加复杂,首先判断大环境——政府的楼市政策是打压还是刺激并处于哪个阶段、货币信贷周期处于紧缩期还是扩张期及下一步会否调整、经济的景气程度处于繁荣萧条周期的哪个阶段。

之后就是结合自己的资金实力/所在地区/知识阅历/管理能力等选择投资哪个城市(行政中心城市/经济中心城市/经济及产业结构模式/人口净流入情况/土地供应及库存周期等)、城市的哪个区域(城市未来发展方向/地铁交通状况/学校医疗商业配套/公园绿地休闲配套等)、区域内哪种物业(住宅/商业/学区房/一二手房/面积户型等),要做足这些功课,不仅需要信息搜集,更需要用脚实地丈量考察。

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资金筹集

创业项目确定后,紧接着就是资金的筹集——自有资金积累、亲友民间借贷还是银行融资贷款,不同的资金来源方式有着不同的压力和成本,而此时也考验着个人的资金/资源调动能力,这种能力也是一种长期的积累。

对当下一二线城市的大多数年轻人来说,靠工作积累凑齐首付确实困难,家人亲友的帮助必不可少(好人缘很重要哦),平时就要留意其他借贷渠道,趁年轻未来收入预期上涨加大杠杆。

对于专业投资人来说,资金就是牌桌上的筹码,如何筹集、筹集额度的多少则关系着能下多大的注、留在牌桌上的时间。

于是,自有资金/亲友借贷/银行贷款/房投收益/信用卡网贷等长短期资金的组合运用就显得尤为重要,没有资金能力,再好的机会也白白浪费——如目前在严格调控下,地产商为快速回款偶尔会低价售房但得全款支付,若没有资金实力,这种漏是捡不到的。

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经营管理

对创业者来说,就是要提供客户需要的商品和服务,对内优化流程/加强管理/降低成本等,经营管理考验着一个人的全盘操控能力,直接关系着企业的日常盈利和未来发展。

那房产投资的经营管理体现在哪里呢?房子的买卖!前期选择/过程管控/出售变现的全过程管理。

如遇到当下的房产调控期,如何破限购/限贷/限售、需要签订哪些协议、避免哪些操作风险、锁定哪些买房客户……如何判定楼市的启动、爆发、顶部、滞涨、下滑、萧条等阶段并采取不同的应对措施,这既需要过往经验的积累、知识的不断更新,更需要时刻密切的关注市场,能从细微处得出常人无法看出的规律和逻辑。

房投的经营管理跟企业的经营管理一样琐碎复杂、事无巨细。

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现金流筹划

现金流就像人的血液,因此现金流管理也是企业存亡的关键核心,很多质地不错的公司都死在现金流的断裂上,没有现金流就无法支付员工工资/企业日常费用开支/到期债务利息等,企业运营无法继续之时就是寿终正寝之日。

房产投资几乎都是负债带杠杆的(杠杆能放大收益的倍数,资产涨5%,若5倍杠杆则收益为25%),杠杆撬动财富的关键是杠杆不断裂,而维持杠杆的就是现金流,现金流筹划也就成了整个房产投资成败的关键。

房租减压现金流、薪资补充现金流、借贷救急现金流、售房带来大额现金流……如何通过资金的流入筹划而让现金流不枯竭不断裂才是杠杆玩家的生存绝技。

很多人都纠结什么时候买房,害怕高位站岗,其实极少数人能抄到铁底,能在相对低点买入即可,关键是你的现金流能否维持住,能否经历一次楼市的涨跌周期——就如同楼市严控的当下,如何度过这个成交清淡/房价不涨且耗费现金流的周期,就检验投资人的筹划能力了。

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出售变现

创业公司的变现有很多种:最理想的方式当然是做大做强IPO了,或者作为一项终身事业成为家族继承资产,但更靠谱更普遍的方式却是被收购——被大企业/行业寡头收购,从而实现套现离场,创业圆满成功。

对房产投资来说,其收益主要来自于买卖差价,如何卖高价/卖溢价决定着收获的多少,也才有了:会买的是徒弟,会卖的才是师傅!这就涉及到预判政府的调控及严厉程度、楼市所处周期波动的那个阶段、人们预期的变化及心理恐慌的程度,在综合分析研判后得出一个卖出的时点,并大概率的卖在相对高点。

在知道了房产投资的每一个阶段并掌握了每个阶段要做的事,就百分百的成功吗?当然不是,但会大大提高成功的概率,在大概率的前提下,重复做、反复做、增加实践的次数,当然就更可能成功,很多事情我们无法预测,只能提高成功的概率。

创业成功是一个系统,房产投资成功是一个系统,任何成功都是一个系统,包括但不限于工作出色、事业上升、家庭和睦、幸福美满、子女成才……

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你需要创建一个完备的成功系统!

看到别人买房赚钱,我们就急匆匆的去炒房;看到别人创业成功,我们就慌张张的去创业;看到别人做的自媒体风生水起,我们就火燎燎的去建公众号……成王败寇,我们习惯以结果去评价事物,却选择性忽视“成王”的背后是一个系统工程。

大到一个国家,为什么制造业能在中国发展起来,而在南亚/非洲/拉美等地区却很难?因为制造业的发展需要一个系统——土地厂房等基地建设/公路铁路等交通运输/港口仓储等物流体系/工商税收等行政体系/外部安全内部治安等生产环境,只要这些都具备了才能发展制造业。

我们在谈中国经济转型问题,它同样需要一个外部墒环境——国家层面的顶层设计/工商税费的行政配合/科技研发技术创新的补贴鼓励/知识产权私人财富的保护/法律司法体系的公正执行/大学教育职业培训的完善,只有这个系统建立起来了,中国的经济结构调整也就成功了。

小到平头百姓,个人事业成功/成绩斐然的背后同样有着成功系统的支撑——从小接受良好教育有了知识积累,和睦的家庭培养了高情商,高知高干家庭开拓了眼界并能提供资源支持,有些人会说还有很多只凭借个人努力运气就成功的案例啊?是的,这种运气的背后凝结着天时地利人和,而这本身就是一个系统。

我们常说寒门难出贵子,“贵子”的培养不仅仅靠钱,否则也就没有暴发户一说了,它的背后同样是一个系统——家庭环境、父母管教、学校教育、同伴影响、成长经历、社会实践等。现在大家都爱买学区房,但这只是成功系统中的一个节点,只强调学区房而忽视背后的整个系统同样难培养出国之栋才。

个人没有成功,是因为还没有建立一个适合自己的成功系统。

后记:

别人的成功和方法,只是其整套成功体系的外在表现,无法模仿而只能参考。与其人云亦云的凑热闹,花钱花时间去学别人的各种技巧,都不如尽快创建一套符合自己系统。

有钱就可投资买房?买房就能保证赚钱?NO!

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