买房是件高法律风险的事 怎样做才不容易掉坑里?

厦门地产资讯徐斌2017-07-25 08:41

  每成交25-30套房子就有一个人要上法庭解决购房矛盾,买房其实是一件高法律风险的事。你只有练就一双慧眼金睛,把这个楼盘的问题找出来,把它放进考虑因素,才能保证自己在买房或投资的时候不容易掉进坑里。

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  选房要从哪几个方面去看?

  通过一个电梯就能判断出这个小区好不好,以后是升值还是贬值。

  我们现在入住的房子是要交物业费的,物业公司将这笔费用花在电梯公司、安保公司、宝洁公司上,其中电梯是整个物业费里最贵的。如果缩减对电梯每个月的养护,物业公司就降低了在电梯上消耗的成本,他们就可以得到更多的利润。

  一般来说,电梯如果不养护,到了第8年就会出问题。但是如果我们买新楼盘,没有时间的考验,很难看出物业公司是否用心养护电梯,很难通过电梯判断出这个小区的服务好坏。

  一个已经有8年、10年历史的小区,如果电梯还是和新的一样,那么说明这个物业公司给业主提供了相对不错的服务,要是这个电梯已经不行了,那么说明在过去的八年里,这个小区的物业和业主之间必然是矛盾重重。

  你的邻居们可能因为对物业公司不满,一直不愿意交物业费,物业公司收不到足够的物业费,就更不可能把钱花在小区里。由此,进入物业公司越想挣钱-业主越不肯付钱-业主越不付钱,小区就越差的恶性循环。

  房子的质量好不好,物业好不好,会影响到你在未来20年、30年住得舒不舒服,同时也会影响房价涨幅高低。很多人问我,买什么样的房子比较能升值呢?要我说,用心维护的房子就会升值。但是在小区里,这是你和邻居们共同努力才能做成的事,所以,选房子更多的时候是选邻居。

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  新盘VS二手房,哪个更划算?

  买房还是选二手房比较聪明。新房容易遇见以下这些坑,而二手房很难遇到。

  ▼第一个问题是烂尾楼。

  今天中国的商品房采用的是期房预售制度,就是要先交钱、签合同,开发商再去盖房子,盖好之后再交付给你。

  我们的期房预售制度并不能防止烂尾楼的发生,在烂尾楼发生的时候业主就有较高的概率,至少短暂地会面对钱房两空的局面,这是我们买商品房最大的一个坑。

  ▼第二个问题是质量灾害。

  施工方想把项目从开发商手里拿下,是以竞标的方式,比哪个施工方的价格更低,在这样的基础上,施工方实际已没有什么利润可言。要想获得利润,他们会选择这三方面入手:

  一是工程款主合同;

  二是规划变更,比如原定这个房子是要这么盖的,但是在施工的过程中发现这么盖不行,要拆掉重盖,这样的话就得额外付钱给施工方;

  三是偷工减料,其实偷工减料在日常生活中非常普遍,因为他们知道,反正你们也团结不起来,也打不起官司,收了房之后也根本看不出来。

  第三个问题是产权,经常会有人买到五证不全的房子,或是买了房子,房产证却办下不来等等各种各样的问题。

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  如何避开商品房常遇到的“坑”?

  如果想避“坑”,有两个好方法。你可以把小区的名字告诉有维权经验的律师,或许一说小区名字,他们就知道这个小区出过什么问题,因为什么维过权;

  你也可以加入该小区的业主群,业主群基本都是维权群,这样一来,有什么问题就一清二楚了。

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  这些房子能不能买?

  在买房的过程中,大家经常考虑要找性价比高的房子,但是房子是一分钱一分货。一般来说哪些房子便宜,哪些房子就容易出问题,便宜的房子都有哪些呢?比方说拆迁安置房、商改住,它们的房价都会比周围的房子便宜许多,但是这些房子都不值得你去买,它便宜的那1/3绝对会带给你非常多的麻烦。

  经常会被人问商改住房、LOFT、酒店式公寓是否值得买。开发商用比较便宜的价格拿到了商业用地,再按照住宅的价格往外卖,卖出价格便宜而且不限购,看似很好的选择。

  首先,这类房子公摊面积会出乎意料的大,换句话说你买一百平米的房子到手应该是有90平米或者80平米,但是如果买的是商住楼,恭喜你,一百平米的房子能到手70平米就不错了。

  其次,很多皮包公司为了方便经营,又不想承担太高的租金成本,就会选这些商住楼进行营业挂证,甚至真的在里面开店,那么这栋楼里就会进出很多陌生人,缺乏一定的私密性。

  同时这些房子因为本身设计不是住宅,隔音差、商水商电、没有燃气(福州目前只有SOHO是民用水电、可申请通燃气)、一层只有一个卫生间等缺点会一一暴露。就算卖的便宜,在不限购的情况下这些房子还非常难出手,无论哪个方面考虑,这些房子都不值得购买。

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  买学区房要注意什么?

  在过去这几年,很多开发商都宣传自己的小区是学区房,因为你不说自己是学区房就卖不出去。可是没有一个开发商有资格这么说,因为我们开发商卖的是期房,而我们的学区是每年春天由区教委进行划片区来的,教委划片的时候看的是户口。

  学区房每一年开几个小班是固定的,比方说今年十佳小学一年级有6个班,一个班30个位置,那么总共只能招180个学生。这个时候在学校附近新开一个期房楼盘,这个楼盘有没有可能成为十佳小学划片的范围之一呢?不可能。

  作为学区房,你的孩子有没有入学资格,看的是家长的户口、户口迁入时间、孩子的户口、孩子户口迁入时间。而买期房等房产证下来之后你才能办户口,等房产证下来通常是四年以后的事,黄花菜都凉了。

  通常来说,开发商很难提前三年把小班给你预订好,他没有这个权利,所以开发商往往只是拿这个东西做宣传。

  如果你想买学区房,务必买二手房,如果你想知道你的房子是不是学区,务必问教委。有的开发商为了宣传,不惜一切代价让教委的官员配合,让政府背书,你要知道,如果是真的他就不会介意把这个写到合同里去。在中国,敢把学区房写到合同里去的开发商几乎是没有的。

(厦门地产资讯)

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