钱多人傻还在忙炒房 现在清醒还来得及

刘磊房产评论刘磊2017-08-02 08:18

  楼市疯狂也好,降温也罢,并非规则起着决定的作用,而是“资金”和“投资者”起到决定性作用。之前总说“钱多人傻”,实际上就是指的当资金体量足够,但投资者缺乏必要的投资知识,财商匮乏,而导致把一手好牌打烂的情况。越是市场转型期,这些人就越活跃,因为前期的热度让他们看多市场,对楼市估值水平偏高。问题在于,这种非理性主导的机会还多吗?

钱多人傻还在忙炒房 现在清醒还来得及

  货币政策回归中性

  今年以来,我国的货币政策回归中性,M1和M2增速均出现回落。其中,M1的增速从2016年7月份的25%回落至今年6月份的15%,折射出金融去杠杆背景下收紧的态势,这对房价的涨幅将起到拉低的效果;M2增速已经连续两个月回落至10%以下,两者同时对房价产生影响,房子难以像之前那么暴涨了。

  监管政策不断加强

  今年的所谓限购,实际上并不能精准概括我们对于房地产的新政。一方面,是限购,而且是史无前例的限购,甚至出现了十年禁止交易的限制;另一方面,是限卖,不但新政落地后交易的房产被限制,而且追溯了之前的房产;第三,限制之外,看到了开放一部分政策,比如“租购同权”,这也就削弱了房产的重要性,让房子真正回到“用来住的,而不是用来炒的”这一指导精神上来。

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  金融监管不断加强

  之前网上有人开玩笑“中国全部房子变现,能买下美国”,具体数值是否真实权且不论,这说明房价的上涨很大程度上是金融贷款的支持,楼市最火时候新增贷款余额,大部分流入了房贷。目前,房贷利率普遍上调,金融安全被放在了首要考虑的地方,这在未来一段时间应该是常态。这就必然导致投资者不再“钱多”,那如果还不摘掉“人傻”的帽子,楼市可能就将成为投资者的“滑铁卢”。

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  房企轻质化

  无论是潘石屹的“房地产业到了天花板”,房地产业“拿地-开发”模式也将进入晚年,还是万达的“去地产化”,摆脱负债谋求正向现金流,都是未来地产经营的思路。对于普通投资者,则重点关注自己的财富布局,如何让自己的房子成为能持续带来现金流收入的资产,而不是每个月绞尽脑汁凑月供的负债,是顺应大趋势的策略。

  因此,总体来看,要想摘掉“人傻”的帽子,保证自己前期的收益真正落地,就要改变既有的投资理念。通过杠杆撬动更大规模的投资时代不能说结束,起码也要告一段落,而且是很长的“一段落”。还是说回万达,万达高速崛起的过程,可以说就是擅长利用杠杆的过程,“短债长投”,尽管风险大,但市场顺风顺水,便是企业乘风破浪的机会;如今万达都开始抛售资产,难道还不能说明问题吗?

  不过,一壶开水真的凉下来,还是需要点时间,这就是给“钱多人傻”的投资者留下的重置资产的时间。如果资产价格高估值的思维定势不改变,那么前期的收益很可能就会固定在账面上;问题的关键在于,在资产过剩、货币收缩的大趋势下,资产价格普涨的机会很难出现;在这轮经济“高涨—回落”周期过后,短时间内将很难出现再度翻身的机会。保证既有利益,让收益落袋为安,是投资者最应该考虑的。

  本文作者:刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,中国外国专家局澳籍专家资质,多家媒体房地产专栏作者、作家,微信号刘磊房产评论。

(刘磊房产评论)

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