徐斌:不懂买房 一生白忙

功夫财经2017-11-10 08:16

徐斌:不懂买房 一生白忙

中介行业随着房地产行业的扩张也在高速扩张,先后经历了几个时代。目前在市场上生存下来的主要有三类:

以链家、我爱我家等为代表的大型连锁中介公司。

因为互联网兴起的一批带有电商性质的中介公司。

在小区盘踞的小型无名中介公司。

除此之外,还有一大批黑中介。选中介一定要选大中介:虽然我们经常和它们打官司,但是大中介就是比小中介有更强的实力。一旦被骗,大中介还能赔偿你的损失,小中介甚至黑中介你就找不到人了。

在我国,买家和卖家也不是各自有各自的经纪人,通常就是一个中介。双方的交易基本上全部由这个中介完成:从促成交易、看房、签约到办贷款、过户,中介公司会有一个人来提供全套的服务。在京、沪、 广、深,大中介的总部就有银行的办公室,房管局也有中介公司设置的点。他们提供全方位却很难称得上周全的服务,目标只有一个,取得可观的中介费。

北京一年有15万到20万套的二手房交易,均价四五百万元,中介公司平均收费可以超过10万元,算下来就是数百亿元的市场规模。数百亿元是什么概念——今天全中国律师的业务收入之和也就是500亿元,全中国电影票房之和也就是400多亿元。北京一个城市的二手房交易中介费,就可以碾压两个行业。

虽然行业是暴利,但是小中介的生活状况确是很值得同情的,一般早晨8点开始上班,晚上 11点下班算是正常。我让中介带我看房的时候,都会主动给小中介一些红包,对我来说一个红包一两百块,对他们来说则是一天的好心情。不过,我理解他们并不代表我一定会成交,为了成交一次我要劳烦10个以上的中介为我服务,大部分都是无偿的,这就是在商言商了!

中介服务包括几个内容:看房、签约、过户。 看房不收费,签约收费,过户是剩下的体力活。按照《合同法》的规定,只要你经过中介和业主把合同一签,理论上中介就算完成任务了,你就应该给这家中介付费。中介和你打交道,最热情的时候就是看房的时候,最不热情的时候就是付费之后,比如你找他要中介费的发票,他就不接你电话了。但要是你说你又想卖房子,中介又和你好得不得了。

找中介来服务,虽然给我们提供了便利,但是也伴生了风险。2014年,一家中介公司破产引起了轩然大波,这家中介公司就是收取了购房人大量的购房款之后宣布破产,老总跑路。如果你感兴趣,可以以“黑中介”为关键词在网上找一找相关的文章,也可以加入“反中介联盟”(被中介坑骗的人组织在一起的维权组织)QQ群或者微信群。

为什么我看起来好像和中介们过不去呢?因为在我代理的不得不打官司的案子里,有不少案件都和中介有关。

我给购房人三个建议:

不要太信任你的中介。

找多个中介看房。

找大的中介。

购房人在买房的时候,需要接触的第一个人就是中介,然后才是房主。购房人又或多或少地承担佣金,所以购房人会想当然地认为帮助防范风险是中介服务的一部分。你卖我东西,保证质量不是天经地义的吗?

答案是否定的。因为中介卖你的是别人家的东西,对他来说有什么责任和风险是小问题,不成交、没有业绩、被扣薪水……这些才是大问题。所以对中介来说,如果房子有风险,告诉你,这一单就可能做不成 了;反过来,如果他不说,钱他赚了,他也不见得一定要还你。

中介公司拼的是规模,而不是服务;中介拼的是业绩,而不是口碑——绝大多数人不会买了房立刻在同一个小区再买第二套或者往外卖,所以中介生意没什么回头客。北京一家比较大的中介,有19 000 个员工,每个月招聘 6 000 人,但是人数还是非常稳定地保持在19 000, 因为每个月同时也有 6 000 人离开,因此动态平衡。也就是说,中介向你隐瞒实情的时候,他是没有什么负担和底线的:骗了你这一次,大不了离开这家门店或者离开这家公司。作为消费者,长个心眼儿没什么不对的。

为什么找中介要找我爱我家、链家这样的大中介?因为小中介出事的特别多(虽然大中介也不少),出了事以后门店一关你的钱就拿不回来了。大中介相对比较重视自身的信誉,如果确实是因为中介的个人行为 给你造成了损失,中介公司会赔偿你。不过,愿不愿意赔偿是一回事儿,有没有赔偿能力就是另外一回事儿了。

有了看好的房子,最好提前开始进行关于中介费的谈判,说白了就是砍价。按照3%支付中介费是有点儿贵的,完全可以谈到更低。找我打二手房纠纷官司的客户,一般都要把合同给我看。中介费在合同的哪里呢?中介费在居间服务合同里。这些合同一般都是中介准备的,买房的时候他会让我们签几次字。

第一次签字是在看房的时候,他要你签一个看房确认单。防跳单条款一般都藏在这里面。如果没有买房经验的话,我的建议是尽量不签这 个,等到买房之后再签也来得及。至于是不是签了这个他就一定能告赢, 或者不签就一定告不赢,并不绝对,但是它会影响概率。

第二次签字是你和业主或者你和购房人谈妥了签合同,这个时候中介会拿出一摞合同让你签,其实这最少是两份合同,一份是你们之间的 买卖合同,一份是居间服务合同。也有中介会把两个合同合并为一份, 弄成一个居间买卖服务合同。

这个时候,你签字会决定你的中介费是几个点。记得前面说过中介费里面还有个所谓代书费吗?其实正规的合同是三本,第一本是政府给的买卖合同范本,这个原则上不能改。在有些城市,这个范本必须花钱买,所以都是打印好的。但是因为上面很多空, 因此打勾就非常讲究。

这个打勾的过程一般都由中介代劳——代书费。为了能让你早一点儿签合同,这些对你来说至关重要的勾往往是怎么简单怎么来,原则上就是加重老实人的义务责任,尽可能缩短交易流程和交易时间,促进成交。但凡是为了尽可能成交,就一定是尽可能不安全。

第二本是一个补充协议,可以手写,也可以由中介提供。这个上面可以改前面政府合同里不能改的条款,也会把买卖双方的特别要求写进去,所以特别要紧。

第三本就是这个居间服务合同。这里面的讲究也很多。 第三次签字是网签、面签、预约登记等,不过就不像前面这两次这么重要了。

有的时候,合同履行到一半还要再签补充协议。签合同本身就是一个把双方合意的结果落实到书面的过程,任何时候双方有想法上的改变 都可以提出签订补充协议。

那么,我们在什么时候针对中介费讨价还价呢?

①看房前。

②看房后、签合同前。

③签合同后。

答案是:②。

这个时候讨价还价的秘诀就是:找不同的中介看同一套房子。中介彼此之间竞争很激烈,大家都想垄断房源、垄断客户,但是做不到。中介和中介之间会互相安插钉子、买卖资源。所以你家有的房源,往往我家也有。我们找房子,无非是通过网络找到房子,然后打了某个电话找到某个中介,也可能是自己找了某个中介,而中介介绍了某个房子。

看过房子之后,我们就知道这个房子所处的小区,房子的楼层和户型。这个时候你直接去小区物业或者附近的中介,问这个房子的房源有没有。然后你问他中介费怎么收?他可能回答你说国家规定3%。公司规定收多少,以及什么级别、什么权限收多少之类的。记住,这些都是话术。中介心里也清楚,大家的服务大同小异,优势只在房源上。一旦你说出具体房源位置,中介心里清楚你显然是在别家看过的。他要是不明白这个,你就直接告诉他说自己在别家看过房子了,现在就来谈谈中介费,价格合适就从你这里签,价格不合适就找别家。

这种情况下,中介为了拿到单子,一般都会降价。这样转一圈下来,就可以拿到低价——根据自己的谈判能力具体实施,照着1.5%—2%努力。

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