透视|厦门二手房火爆的背后:中介月收入上涨 买家上班偷溜看房

腾讯房产·厦门站2019-04-12 15:05

今年以来的厦门二手房市场,如火山喷发一般,热到飞起~

相比于新房,二手房市场化更为明显,更能直接表现楼市的好与坏,因此,很多人都把二手房看作是楼市的晴雨表。

根据国土房产研究中心数据统计,3月份,厦门二手住宅成交3771套,面积35.87万平方米,环比上涨123.5%,同比上涨394.1%。1~3月份,二手住宅累计成交面积82.34万平方米,同比上涨182.6%。

虽然一季度已过,但二手房的这把“火”,也“燃烧”到了4月份。腾讯房产根据厦门网上房地产数据统计,截至11日,4月厦门二手住宅成交量1849套,成交面积177279平。

或许很多人会有疑问,为什么厦门的二手房会如此火爆?市场是真暖还是假象?火爆的真相又是什么?带着这些疑问,腾讯房产·厦门站小编实地走访了二手房市场,为各位看官带来最真实的信息。

1中介人员佣金收入过百万

日前21世纪经济报道曾发过一篇文章,文中称深圳一位中介人士3月卖出5套房,按佣金收入超过了20万。再看厦门,过去一段时间二手房的火爆,同样也让不少中介人员赚的盆满钵满。

市行政服务中心二手房网签现场

前不久,一位小编认识的朋友爆料称,3月厦门有中介人员月收入近百万,数目十分可观。据了解,该中介人员3月仅10天就成功卖出了20套房源。据他透露,这样的现象,3月至少有五个以上。“有人卖三盛别墅,一套佣金就30万,而他上个月成交了12套,佣金也超过100万了。”

中介群聊截图

一位主做岛外二手房市场的中介人员小李(化名)透露说:“单海上五月花小区,一个月下来都交易了40多套,而以前每个月大概只去化十来套。单价也普遍涨了1000多元,这些客户当中,换房的居多。”

2买家上班时间偷溜看房

买房不仅怕心仪房源被买走,更怕房东趁势涨价,因此一些购房者也缩短了从看到买的时间。据小李介绍,有一位来自龙岩的客户,看房前后不到一小时,就出手下定,“做事雷厉风行,买的是南中广场的商铺,总价不到100万。”

麦田房产的中介人员小林(化名)也说了一个令他印象深刻的客户,“有一个客户很有趣,她想看华林花园的房子,两点四十多分给我发信息,说她还在上班,会找机会偷溜出去看房。”为了表明真实性,该中介还特意将他们的聊天记录翻给小编看。

一位来自三明的大姐最近也正计划换房。据她描述,她家已在文兴东一里有一套六七十平的小两房,与儿子儿媳同住。她现在有两种买房的方案:一种是购买家门口对面的房子,是一套四楼51平的一房一厅,总价240万。第二种方案是将现在所住的房子卖出去,换一个更大的三房,方便以后照顾老人。而三房目前则意向是店上东里的129平三房,总价约需578万,旁边有前埔南小学,方便以后孙子上学。

厦门中介门店

3价格总体平稳 个别涨幅明显

成交量的上涨,是否就一定带动成交价格的上涨?答案是否定的。根据厦门房产之窗的统计,3月厦门二手房住宅成交量3771套,成交均价为39633元/平米。值得注意的是,号称“宇宙中心”、“价格最坚挺”的岛内,二手房价格却反而出现下跌。其中,思明区2月均价为59783元/㎡,3月微降至59536元/㎡,湖里则从2月的55467元/㎡降至3月的55462元/㎡。

截图来自厦门房产之窗

虽然价格总体平稳,但个别小区也出现了明显的上涨。中介人员小杨(化名)表示,比较新的社区平均涨幅5000-10000元/㎡,如国贸天琴湾、海峡国际社区都出现了不同程度的上涨。

另据丹厦房产的店员小吴(化名)介绍,思明区的文兴东小区,六十多平两房最高峰时单价可卖到接近6万/平米,去年受行情影响,整体又降至4.1万/平米,直到今年,二手房成交量上升,该小区单价回升至4.4万/平米。

说完市场情况,我们再来分析二手房火爆的原因:

原因01 “限售”到期 购房需求集中爆发

2017年3月25日,厦门执行“未满两年不得出售”的限售政策,加之限购政策的升级,导致很大一部分的购房需求被抑制,市场上的房源被“封住”,因此在2018年厦门楼市进入了下行通道。根据中原地产的数据统计,2018年厦门二手住宅成交169.6万㎡,同比下跌41.7%;成交套数17010套,同比下跌40.7%。

2019年3月,限售政策恰好满两年,一些此前被“冰冻”的房源,可以入市供应,正常交易。这其中也产生了成交量。另一方面来说,这些卖家同时也是买家,存在改善性需求,需要入手更大的房源,也助力成交量再上一个台阶。

原因02 市场回温 观望客户恐慌入市

今年的翔安、海沧两场土拍,最终以2.6万/㎡的楼面价落幕。地价上涨,给了购房者很好的市场预期。除此外,近期国家发改委“大城市全面放开放宽落户”的要求,在市场上引起了轩然大波。落户门槛的放开,刺激了大量的购房需求。

去年厦门房价普遍下跌20%-30%,可以说是最佳的抄底时机,然而很多购房者却选择观望,因此错过了这一波上车的机会。随着今年土地市场回温和落户政策的放宽,也引发了购房者的恐慌,害怕持续的等待会变成上涨的房款,因此纷纷选择这个时机入手,提前了购房计划。

原因03 银行政策宽松 房贷利率回落

从银行方面来说,房贷利率的回落,提升了购房者的置业信心。2019年1月开始,厦门各家银行下调房贷利率,包括工行、农行、中行、建行、招行等多家银行开始执行基准利率,在二套方面,房贷利率也从原来普遍上涨的15%-25%下降至上浮10%。

多家银行个贷中心的经理均表示,最近二手房交易量大,明显好于去年,因此办理贷款的客户也很多。在放款速度上,兴业银行的工作人员表示:“出产权证大概三4天,商业贷额度充足,公积金中心已经没有额度了。”工商银行的个贷经理则表示,鼓励做公转商,房产抵押完两个工作日放款。

原因04 整体环境向好 多个城市楼市趋暖

实际上,二手房火爆的不只是厦门,省内的福州,同样表现抢眼。据福州晚报报道,3月份福州五城区二手房成交3449套,环比增幅约79.17%;和去年3月的2378套相比增加1071套,同比增幅约45%,为近15个月以来最高。

放眼全国,一线城市的二手房成交量也创下新高。根据中原地产研究中心的统计,3月,北京二手住宅网签量为16051套,成交量是2018年5月后的最高值;上海二手住宅网签量为25931套,创2016年10月以来的新高;3月深圳二手住宅成交达4551套,成交量创近半年新高。

原因05 房源优势明显 配套现成无需等待

相比购买新房需要漫长的时间等待交房,加之耗费一定的租金成本,一切现成的二手房则显得更具优势。所见即所得、一切眼见为实,二手房能够直观看到房屋结构、外观以及内部的一切设施,购买也更放心。

另一方面来说,二手房代表着拥有一定的居住人群,人居氛围浓厚,周边的生活配套、教育配套、商业配套、医疗配套等等,都可以直接为日后的居住带来各种便利。

业内:

房价还将继续上涨

针对二手房市场的情况,我们也采访了厦门均和评估董事长王崎,他认为,二手房历来在7月份以前,都有一个拉伸的行为。这个时间段以前,刚需群体为了购买学区房,会大量出手,以此解决孩子9月份入学的问题。这个时候出手是最安全的,价格相对来说也比较理性,是真正的刚需行为,与一手房不同。一手房是投资未来,二手房是现在就必须出手,高也得买,所以二手房在七月份以前是比较火爆的。现在整个厦门房地产市场土地稀缺,房源稀缺,所以整体上房价还将继续上涨。

反思

投资客的赚与亏

厦门城市宜居、环境优美,一直都是投资客青睐的城市之一。炒房,让不少投资客发家致富,从此走上人生巅峰,但这之中也有不少投资失败的例子。

某中介公司人员在与小编的交谈中分享了一个例子:2017年,有三个人在春节合买了一套岛内的房子作为投资,恰逢3.25限售政策出炉,房子不幸被套牢。后来有一人急需用钱,另外两人只好借高利贷、套信用卡把钱还给他。虽然房子今年3月限售到期,成功卖出,但跟高位时期入手的价格相比,还是亏了很多。

丹厦的店员小吴也说道,有位客户在2017年最高点,花了400万买了一套店上东里的房子,现在下降了80万,行情价只有320万。“房子现在差不多满两年可以卖了,但因为现在价格低太多,房东不想卖,最后只能用来自己住。”

楼市周期总是起起伏伏,有人会抢时机,赚的盆满钵满,但也有人没那么幸运,因为炒房失败,背负高昂的债务。炒房,你是不是幸运的那一个?而这份幸运又能维持多久?这些我们都没办法预知,因为,世界上没有稳赚不赔的买卖,参与炒房,时机和运气缺一不可。

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