老总评房:总价50万买集美新城楼盘?全面剖析它的“前世今生”

大咖评房2019-05-24 15:36

“毗邻1号线、6号线,双地铁交会”、“集美新城中心区,紧挨7万平的大型购物中心龙湖天街,杏林湾商业中心”、“比邻杏林,中心小学,厦门第十中学,育才学校”,看了这些广告语,是不是觉得这个集美的楼盘应该很高大上,起码4万+以上,但是,这个盘只需16000元的单价,总价50万你即可拥有。当然,天下哪有那么好的事啊!

最近在集美,有个比邻国贸天悦及华润橡树湾的项目低调发售,低调之处有三点:一、完全不打户外广告及媒体广告,全凭营销人员的电话推销;二、营销中心设在工地内,且毫不起眼,与马路对面的国贸天悦营销中心一对比,简直就是天地之别;三、业内完全没这个项目的任何背景信息及营销信息。这个低调的盘,就是杏林北路的——园博公馆。

它之所以比周围房价便宜二分一甚至三分二,营销也那么低调,因为它是有“故事”的小产权房。

这个项目的正式名称是“集美区杏林街道内林社区琦珏商业中心及外口公寓项目”。2010年开发集美新城的时候,市、区两级快速征迁了不少内林村的地,因为那个年代的特殊原因,导致了不少遗留矛盾,为解决这个矛盾,厦门市以特事特办形式,回拨了一片地给杏林街道,定向用于内林社区的遗留问题解决。

2013年,集美区在办妥《土地证》、《建设用地许可证》、《建设工程许可证》等证件后,内林社区琦珏商业中心及外口公寓项目启动。不过人民群众内部的事历来复杂,后来由于村民筹资、招商引资遇难题,内林社区财力无法承担向合作方承诺的上亿元的建设费用,项目烂尾,村民的集体财产面临巨大损失,而合作方无力支付农民工工资,这时又逢春节,数百名农民工向政府反映诉求。在此之际,居委会书记及村主任在区、街道两级的支持协助下,垫资恢复琦珏商业中心及外口公寓的施工,最后才有了现在看到的园博公馆。项目不大,共八栋楼,靠近国贸天悦的前四栋对外发售,后四栋内林社区分配,底商出租,收益归集体所有。

亮点一:这是个有别于一般小产权房的“集体发展项目”。厦门的小产权房都没有国家发的土地使用证,因为用的地都是村或社区的集体产权用地,但是这个项目比较另类,作为当年特事特办的一个事情,土地证的所有单位是杏林街道而非内林社区,而且除了预售证和房产证以外,其余的证件都是有的。因为国家法律禁止农村集体土地流转,但对这类划拨到街道的国有土地,是不是在一定条件下,还是可以以补交地价的形式予以办证的,这待商榷,因为此前的一系列划拨地走完一定程序后,是可以办证的。

亮点二:地理位置。项目位于集美新城西亭片区杏林湾路西侧,九天湖路北侧,杏锦路南侧。北面毗邻厦门灵铃马戏城,南面与华润橡树湾相邻,西南角临近厦门英才国际学校,西南为董任村。也就是说六号线的董任站真的在旁,属于地铁上盖物业,再加上一号线的杏锦路站,交通情况一流。

亮点三:可做金融分期,还不留房屋贷款记录。一般小产权房,在现在是很难做分期,但这个项目很“特殊”,“开发商”会与客户签一份签集资建房合同(当然街道社区会留存),而后就可以做利率5.35%的十年分期付款,首付三成或五成,还不会在银行系统留存贷款记录,至于怎么做到,呵呵,估计就是走民间担保借贷了,但那么低利率,可真的是大善人啊。

亮点四:现房销售,最快年内入住。一般正常开发企业一样,因为资金受监管,所以烂尾概率较低,而这个项目为增加客户信心,现在采取现楼发售的形式,最快年内入住。

有亮点自然有槽点:

槽点一:客户群体。虽然这个项目没做客户圈层,但据了解,客户类型大概可以有那么几种:一是在岛内岛外买不起住宅房产的人,但又需要落脚地的人,两房总价130万左右,月供才5000元左右,而且交通便利,实在吸引;二是国贸天悦、橡树湾的业主,在岛外买房的,很多是掏空六个钱包的80后、90后,父母退休再跟来厦门居住,两代或者三代同室,诸多不便,所以老人还是分开居住,但房子买不起,与其租,还不如买个小产权住的;三是育才学校的陪读家长;四是投资客,在这个项目卖得最好的是35平米的酒店式公寓。因为客户参差不齐,加上两梯八户的设计,所以居住品质可想而知。

槽点二:贵!作为一个小产权项目,哪怕它有土地证,未来有可能领房产证,但它终究是个小产权房。现在厦门小产权房根据位置的不同,岛内基本在10000元——13000元,岛外在8000元——12000元之间,这个项目的起价去到16000元,真的很有勇气。

槽点三:不是独立小区及较差的户型设计。园博公馆八栋楼,设计上都是单体楼,对外发售的部分是没有封闭小区概念,未来就算万科物业以2.8元每平米的物业费进行管理,鉴于底商两层的设计,楼下注定会很热闹。

另外,小户型较多,为了迁就两梯八户,某些房型设计不合理,厨房要不过长,要不过小,这些都只适合临时居住。

槽点四:居住环境不是太好。因为项目紧挨城中村,且有改造计划,加上未来的地铁施工,市政公园施工等持续的时间未定,注定这些年这类真不得清净。

槽点五:小产权房的风险。其实普通人购买小产权房最大的风险是得不到相关的法律保护,哪怕是公证书,合同书,都有,但因为小产权房没有国家认可的房产证明,所以并不具备进行房产的转让,继承,受益等相关权力,很难正常上市流通。另外内林、董任、内茂三个自然社旧改快开始了,虽然理论上园博公馆还新,不会动,但未来呢,毕竟小产权房享受不到应有的占地,拆迁补偿。

不过因为项目地理位置的原因,如果以后自己居住或纯投资出租,也不打算转让或者是出售等情况,这个楼盘对于已有厦门户口,还想留在厦门的人而言,还是很有吸引力的。

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