透视|厦门土拍爆冷!地价重回1字头!是价值回归还是泡沫破裂?

腾讯房产·厦门站2019-11-29 15:49

(颜依依)刚刚,同安两幅地块落锤!特房竞得2019TP01地块,总价10.44亿元,成交楼面价18013.98元/㎡,溢价率0%!

国贸竞得2019TP02地块,总价10.26亿元,成交楼面价18000元/㎡,溢价率0%!

在厦门这个高房价的城市,土地拍卖总能引起大家的关注!

同安两幅地块总吸金20.7亿元,算上上午集美2019JP05、翔安2019XP02的土拍总价12.7亿元,今天,厦门土拍市场4宗地块共吸金33.4亿元!

如果再算上11月19日厦门湖里、翔安两幅地块出让的68.34亿元,仅11月份,厦门土地出让总额就高达101.74亿元!

值得注意的是,今天竞得地块的房企多为外来企业。其中,竞得厦门2019JP05的正荣是首次入厦、竞得翔安2019XP02的中南均今年第二次入厦。

外来房企偏爱厦门?

据了解,在竞得今天土拍地块之前,正荣均有现身今年的三场土拍,且次次举牌参与叫价,但都已失败告终。如今,终于得偿所愿,成功入厦。

根据腾讯房产·厦门站的统计,近十年,厦门共吸引了24家外来地产商进驻开发,仅2017年一年,就吸引了雅居乐、金茂、远洋、富力、旭辉五家企业。

而在今年前五月的拿地企业中,除本土的住宅、翔发外,其他均是外来企业,其中中南以及首创均是今年首次入厦。

实际上,除了厦门地区,这些外来开发商也积极在环厦板块出手,试图进军大厦门。在5月22日的角美土拍中,正荣也参与竞拍,但最终不敌大唐、旭辉。

此外,针对今天的土拍“遇冷”,不少人心中充满疑惑,难道厦门的土地市场真的“凉了”?房价是不是要跌了?

01厦门土拍市场要“凉了”?

实际上,我们从土拍的溢价率也可以看出,今天出让的四幅地块溢价率都很低,有三幅地块都是底价成交,包括位于集美新城的2019JP05。

要知道,上半年,翔安X2019P05的溢价率超过50%,成交楼面价为27066.47元/㎡。今天的翔安2019XP02成交楼面价仅18750元/㎡,仅不到半年的时候,地价直降8316.47元/㎡,跌幅为30.73%!

另一方面,我们从参与竞拍的房企中,也可以窥知一二。今天四幅地块参与竞拍的房企才7家,其中上午拍卖的集美地块有3家(正荣、中梁、象屿),翔安有2家报名(中南、港务),下午拍卖的两幅同安地块,均只有1家报名。

相比于上半年,下半年竞拍企业明显减少,而且,也是从下半年开始,厦门土拍不断出现底价成交以及极低的溢价率。(注:同安T2019P01、海沧H2019P03都是底价成交、海沧H2019P04溢价率1.18%)

一般情况下,如果市场回暖,房企融资条件好,资金充裕,对于优质地块就会表现出比较高的热情。而当前的情况是,厦门楼市库存及消化周期走高,开发商市场预期下降,因此拿地兴趣缺缺。

但值得注意的是,同样在本月出让的湖里2019P01却被中骏以59.4亿元竞得,成交楼面价超4.5万元/㎡,刷新厦门最高地价记录。

一边是岛内土拍“热”,一边是岛外土拍“冷”,这无疑表明当大环境处于“冷行情”的形势下,投资往中心紧缩,越是“冷行情”,大家越重视优质资产的投资。

实际上,越是这样的“冷行情”,房企越有可能拿到性价比高的地块。以集美新城为例,今年4月,中海曾以30997元/㎡成为集美新城新地王,如今同样片区的地块,拿地成本一平直接降了一万左右,对于有实力的房企而言,现在正是拿地的好时候。

02近三年厦门地价走势?

根据腾讯房产统计,2017年-2019年,厦门地价整体已经从高峰跌落,目前处于低位。

根据数据显示,2017年9月,建发以34513.27元/㎡的价格竞得集美新城地块,也就是现在的建发央著,而今天,同样位于集美新城片区的2019JP05仅以底价20016元/㎡成交,三年底价直降1.45万/㎡。

翔安方面,2017年2月,住宅以36650.72元/㎡竞得地块,如今翔安2019XP02的地价已经跌到18750元/㎡,地价几乎拦腰。

同安方面,近三年底价呈起伏状态,最高价为2017年9月,首开竞得得2017TP05,成交楼面价为33692.31元/㎡,今年以来,同安地块几乎都是低价成交,像厦门紫云府、中铁诺德逸都、保利天汇,地价都在1.7-1.8万/㎡范围,今天成交的两幅同安地块,也都是底价成交,均价同样也是1.8万/㎡。

032019年厦门供地计划完成多少?

众所周知,这些年,厦门的供地计划几乎年年都完成不了。“挤牙膏”式的出让地块,使得土地紧缺,房价居高不下。

2019年,厦门原计划出让拟出让48宗商住用地,总建共计306万㎡ 。其中,集美11宗,同安10宗,翔安17宗,海沧10宗。

但根据目前的土地出让情况来看,2019年前11个月,厦门出让17幅地块,成交建面119.35万㎡,仅完成2019全年供应计划的39%。

图:2019年11月已出让地块

截止目前为止,2019年厦门岛外还有超过一半的地块待出让,按照现在的趋势,今年的供地计划铁定又是完成不了了。据悉,目前,海沧还有5宗地块待拍,集美有8幅,同安有8幅,翔安则有10幅地块。

图:2019年待出让地块汇总

土地收入方面,过去三年厦门土地出让金分别为,2016年346亿,2017年424.11亿,2018年476亿。而2019年17幅土拍总吸金300.13亿元,相比于2018年要差一些。有消息称,12月底,厦门岛内还有地块待出让,届时又将是一场好戏要上演!

04对于今天的土拍,倾听业内的声音

厦门新景祥总经理张建:

翔安的地价回到起拍价,是很正常的。到了年底,今年销售普遍不理想,开发商的资金状况也不是很好,比较缺钱,况且年底的资金兑付压力大,所以很多开发商的拿不了地。

还有就目前整个房住不炒的基调之下,开发商对于明年市场还处在一个观望的阶段,大致对市场还是比较看平。

现在也迫切希望政府能对整个的市场,有一些政策的放松来提振市场的信心。所以在综合各项因素的影响之下,今天地价底价成交是非常正常的。

对于明年的楼市,常规来讲的话,2019年上半年二三月份应该会有一波行情,因为第一季度的信贷规模也会比较充裕,但是,我们也要看3月份政府开会具体什么情况才能判断明年上半年到底会不会回暖。但总体来看,这个市场不会出现大的波动。

厦门均和房地产土地评估咨询有限公司董事长王崎:

今年除了岛内那块地大家比较有激情一点,岛外的地块基本都是底价成交或者溢价率不是很高,这说明目前的地价是合理的,如果起拍价定得太高就容易流拍。当然,也恭喜这些抄底的房企,未来我觉得地价更低的可能性不大,因为现在已经处于低位了。如果明年岛内不再出让土地刺激一下,那么今后底价成交将成为常态。

实际上,厦门的城市性价比很高,但土地成本太高了,与普通刚需的收入不匹配,所以地价的合理回归未必是坏事。

至于明年楼市,还是要看金融市场啊。金融的宽松与否,对市场的影响力很大,如果今年年终统计,都在六甚至六以下,那么,这个房价就不会太宽松,还有一个就是要响应政府的房租不炒政策。所以明年楼市如何,还有待观察。

厦门大块悉达总经理叶旭端:

年底诸多房企忙于回款,投资金额已毕,出现普遍捡漏理所当然。何况钱紧状况下,集中钱款拿最优质地块是当前房企的稳健首选。

那么底价成交是否代表岛外凉崩呢?非也!典型政策下,决定房价的短期还是看政策金融,中长期看供给和人口。热市时,低价地卖高价也不手软。淡市时,高价地也会根据房企自身情况做随行就市。

这次土拍,是难得的抄底。当国企兜底时,当岛内土地急不可待出来时,就是最佳突袭时刻。

岛外地价创新低,但是本月岛内地价却创新高。这是因为岛内多年没供地,积累了众多富裕阶层的改善升级需求,而岛外多年一直拍地,但建设是近三年才纷纷加快。

就目前来说,厦门市场不仅没泡沫,还挤压过度挤出血沫。维稳很重要,改善一族的解放更为重要。

05现在还能不能买房?

2020年即将到来,对于楼市,小编认为,最坏的时候已经过去了。

楼市不管是房价还是地价,基本已经处于一个稳定的“低位”。新房方面,开发商优惠折扣不断,各种特价房层出不穷,二手房方面,房东诚意满满,直降50万、100万,屡见不鲜。

对于刚需而言,此时上车正是最好的时机,毕竟一旦楼市反弹,伤的最深的还是刚需。

细数今年,全国各地的“抢人大战”、“放松落户”,就连房贷利率也一调再调,所以,对于手中有足够首付上车的刚需,要买房就可以果断点。

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