透视|限价7万/平!岛内两幅地块开拍在即!楼面价会创新高吗?

腾讯房产·厦门站2019-12-17 08:29

12月2日,厦门市自然资源和规划局发布公告,计划于12月24日将出让位于湖里、集美、海沧的5宗商住地块,拍卖总起拍价达128.3亿元。

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年度最大规模土地拍卖来袭!

据了解,2019年前11个月,厦门共出让17幅地块,成交建面119.35万㎡,成交总额300.13亿元。

按照公告情况来看,本次土拍出让的5宗地块总起拍价达128.3亿元,远超过此前所有土拍的总起拍价。作为收官之战,12月24日厦门土拍堪称“年度最大规模土拍”!

值得一提的是,本次参与土拍的枋湖2019P05地块,起拍总价为到61.08亿元,起拍楼面价35003元/㎡,该地块未拍便已是厦门总价地王!

因此,对于2019P05地块的最终成交总价以及成交楼面价,各方都万分期待。

目前,厦门地价最高的是今年11月19日,由中骏竞得的湖里2019P01地块,该地块成交楼面价达45102.51元/㎡。不知道,此次湖里参与竞拍的2019P04、2019P05地块,能否再创新高?

另外,此次土拍公告也对湖里2019P04、2019P05两幅地块未来的售价做出了明确限制,商品住房的销售均价不得超过7万元/平方米!

划重点,政府对地块“限房价”,也预示着政府要稳房价决心,对于担心土拍再创新高,会搅动片区房价的刚需而言,无疑打了一针“镇定剂”!

简单的来说,就是现在政府直接告诉你,未来这个楼盘房价顶破天就是7万/㎡,你们不用再焦虑预期房价了。

为了让大家进一步了解两幅地块的详情,腾讯房产小编也走访了地块周边,让我们一起来看看吧!

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地块测评

乌石浦2019P04地块

图:读地

图:2019P04地块

2019P04地块位于湖里区乌石浦路与兴山路交叉口西北侧,南侧为厦门SM城市广场的一期、二期,以及正在建设当中的三期;东侧为乌石浦小学;西侧为武警公寓;北侧为嘉景花园。项目周边商业繁华,各类配套资源较为丰富,人口集聚程度较高。

图:附近交通干道

交通设施方面,地块周边交通便捷,不远处就是厦门地铁1号线,坐拥塘边站与乌石浦站双地铁口的优势。此外,地块周边还有嘉禾路、仙岳路与成功大道等主干道,交通辐射能力通达全岛。

图:乌石浦小学

教育资源方面,地块周边汇聚了乌石浦小学、康乐第二小学、厦门市火炬学校、江头第三小学、松柏第二小学、松柏中学等丰富的基础教育资源,除此之外,还有厦门信息学校、厦门师范学校等中职教育机构。

卫生医疗方面,距离地块1.4公里处的便是厦门中医院,周边还有江头街道社区卫生服务中心、厦门莲花医院等社区型医疗机构,基本满足周边居民就医需求。

图:SM城市广场

商业配套方面,项目地处SM商圈,周边有已建成SM城市广场、SM新生活广场,主打包括百货、精品零售、国际品牌、奢侈品等多元商服业态,覆盖多层次的消费需求。与地块一街之隔的SM城市广场三期正在建设,未来将规划国际奢侈品、五星级酒店等业态。

公园景观配套方面,项目附近还有仙岳山公园、薛岭山公园、江头公园、松柏公园等山地公园与城市绿地。

总体来看,地块优质,不管是教育、医疗还是交通、商业,都属于佼佼者。据悉,目前湖里江头周边在售二手房报价在3.5-4.5万元/㎡左右。

图:链家二手房报价

枋湖2019P05地块

图:读地

图:2019P05地块

2019P05地块位于枋湖北二路与纵四路交叉口东南侧,地处枋湖片区。枋湖片区是厦门岛内近年主要供地板块,今年11月19日,由中骏竞得的2019P01地块(成交总价59.4亿元,成交楼面价45103元/平)就在该地块附近,地块旁边即为中骏在建的2018P03地块(案名:中骏天宸,均价69000元/平)。

图:附近交通

交通方面,地块紧邻成功大道、火炬路、云顶北路、金尚路等重要交通干道周边路网密集,可快速通达SM城市广场、火车站、五缘湾、高崎国际机场、五通码头等地。

地块周边还有地铁3号线安兜站与湖里法院站,具备双地铁口的交通优势,并且地块不远处就是枋湖客运中心,交通十分便捷。

图:湖里实验小学

教育方面,地块周边有双十中学枋湖校区、湖里实验中学、湖里实验小学、湖里实验幼儿园、安兜小学等众多学校,汇聚了从幼儿园到高中的完整的基础教育资源。

商业配套方面,地块周边2公里范围内拥有多个商圈,包括SM城市广场、TBK商业中心、五缘湾乐都汇、建发湾悦城、乐都汇、天虹等集中式商业,满足居民休闲购物娱乐等消费需求。

卫生方面,地块距离湖里区妇幼保健院仅1公里,与五缘湾片区的复旦大学附属中山医院厦门医院、弘爱医院、厦门大学附属心血管病医院等高能级的医疗机构距离2-3公里,综合性的医疗服务需求可就近得到充分保障。

图:周边行政单位

此外,地块周边还遍布着厦门市行政服务中心、湖里区政府、区检察院、区法院以及区公安局等政府机构,片区居民可享受完善的市政配套服务。

目前,周边二手房报价为4.5-5.9万/㎡。由此可见,该地块具有得天独厚的的优质资源。据悉,地块的起拍总价为到61.08亿元,起拍楼面价35003元/㎡,该地块未拍便已是厦门总价地王!面对如今的市场形势,能够拍下该幅地块的必定是实力非凡的房企。同时,对于普通的房企来说,陪跑的可能性很大。

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土拍看点

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能否重新刷新厦门双料“地王”记录?

目前,厦门成交楼面价以及成交总价最高的是今年11月19日,由中骏竞得的湖里2019P01地块,该地块成交楼面价达45102.51元/㎡,成交总价为59.4亿元。

值得一提的是,此次竞拍的2019P05起拍楼面价起拍总价为61.08亿元,未拍已是厦门总价地王,而该幅地块与另一幅2019P04的起拍楼面价分别为35003元/㎡、35017元/㎡,不知道2019P05是否有望成为下一幅双料“地王”?地价是否会再度刷新?

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本次土拍花落谁家?

根据腾讯房产·厦门站的统计,近十年,厦门共吸引了24家外来地产商进驻开发,仅2017年一年,就吸引了雅居乐、金茂、远洋、富力、旭辉五家企业。而在今年前五月的拿地企业中,除本土的住宅、翔发外,其他均是外来企业。

此前,岛内枋湖2019P01土拍,吸引了13家房企参与竞拍,其中不乏融侨、建发、中骏、正荣、联发、金茂、旭辉等实力房企。因此,本次土拍会有哪几家房企参与呢?

最后又会被谁竞得?本土房企与外来房企,谁能占据优势?

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2019年能否超过2018年?

据了解,土地收入方面,过去三年厦门土地出让金分别为,2016年346亿,2017年424.11亿,2018年476亿,而在2019年前11月,厦门17幅地块总吸金300.13亿元,加上目前待拍的5幅地块,总起拍价128.3亿元,距离超过2018年的476亿元,还差48亿元。

因此,今年能否超过2018年,也是一大看点。

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土拍是否会出现黑天鹅?

众所周知,2019年经济下行,房企生存艰难,资金压力巨大。因此,从2019年下半年,厦门土拍不乏底价成交的事例,即便是在热点地区,诸如集美新城、马銮湾片区,也有多幅地块最终以底价成交,个别地区,像同安,土拍报名人数寥寥无几,有的地块,报名人数仅1家,土拍开始即为结束,惨淡无比。

因此,此番岛内土拍,各方也万分瞩目,是再度刷新新纪录,还是爆冷出现“黑天鹅”,值得期待。作为2019年度的收官之战,本次土拍也对2020年楼市的预期起着重要的作用。

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